In den ersten beiden Teilen habe ich bereits darüber berichtet, dass mich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung irgendwie nicht umhaut. Aber überzeugt mich der Kauf einer Wohnung zumindest zur Eigennutzung? Bekannterweise ist der Kauf einer Immobilie eine „Lifestyle-Entscheidung“, weswegen ich an dieser Stelle nicht nur Zahlen alleine sprechen lassen möchte. Die Diskussion „Kaufen oder Mieten“ wird nie zu Ende gehen, deswegen nehme ich direkt vorweg:
Es gibt kein richtig oder falsch. Jeder muss selbst entscheiden, was zu seiner Lebenssituation passt.
Wir investieren nicht mal alle auf die gleiche Art, leben unterschiedlich.. Könnten genau so gut eine „Katzen- oder Hundefan?“, „Apfel oder Banane?“, „Einzelaktien oder ETFs?“ Diskussion eröffnen und würden zu keinem Ergebnis kommen. 😉
Hier geht es deswegen um meine persönliche Situation.
Wieso ich diesen blöden Nestbautrieb habe
Die jungen Leute zieht es in die Stadt. In erster Linie aufgrund der besseren Bildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Blöderweise ist der Wohnraum jedoch begrenzt und wächst nicht so schnell wie die Anzahl der Berufstätigen. Da ich ursprünglich nicht aus Baden-Württemberg komme, habe ich keine „backup“-Lösung, falls ich aus meiner jetzigen Mietwohnung ausziehen müsste. Mal eben wieder bei Mama und Papa einziehen ist nicht, die wohnen 250km weiter.
Als Vermieter kann man sich hingegen die Hände reiben: Eine Anzeige im Internet und 100 Bewerber sind nichts Ungewöhnliches. Mein Freund und ich hatten vor 3 Jahren unglaubliches Glück und schon nach der 6. Besichtigung eine Zusage erhalten. Allerdings bekomme ich nun von Kollegen mit, wie schwer sich die Wohnungssuche gestalten kann (insbesondere, wenn man nur 700€ warm als Single ausgeben möchte).
Die Wohnungssuche gestaltet sich vor allem ohne Auto recht schwer.
Wer ein Auto hat und bereit ist, ein wenig zu fahren, hat es etwas leichter. Oder wer mehrmaliges Umsteigen bei der Bahn zur Arbeit in Kauf nimmt. Habe ich 3 Jahre lang während des Studiums gemacht und kann ich wegen der regelmäßigen Verspätungen und Verpassen der Anschlusszüge nicht empfehlen. Aufgrund der angespannten Wohnsituation gehe ich mittlerweile davon aus, dass wir in der jetzigen Wohnung durchaus noch viele Jahre wohnen bleiben. Denn wer einmal eine Bleibe in der Stadt hat, zieht so schnell nicht aus.
Mieten, Eigennutzung oder vermieten? – Ohne große Rechnungen
In meinen vorigen Artikeln ging es um eine renovierungsbedürftige 119.000€-Wohnung eine Straße weiter. Theoretisch könnte ich anhand dieser Wohnung nun überlegen, ob Kaufen oder Mieten für diese Wohnung günstiger wäre.
Aber da brauche ich keine großen Rechnungen:
Der Vorteil gegenüber dem Vermieten: Meine eigene Mietersparnis muss ich nicht versteuern. Allerdings kann ich auch kaum noch was von der Steuer absetzen (außer Personalkosten für Handwerker und Haushaltshilfe). Die rund 80.000€ (Zinsen, Gebäudeabschreibung, Instandhaltungskosten), die ich nun nicht mehr von der Steuer absetzen kann, entsprechend je nach Lohnsteuersatz ca. 20-35.000€ Steuererstattung, die mir durch die Lappen gehen. Was ziemlich genau so viel ist, was ich an das Finanzamt bei der Vermietung zahlen müsste.
In meinem Beispiel nimmt sich Vermieten oder Eigennutzung nichts.
Die Wohnung gar nicht zu kaufen und einfach weiter zur Miete zu wohnen, schneidet hingegen besser ab: Kreditrate und Instandhaltungskosten würden in meinem Beispiel so ziemlich der Kaltmiete von 600€ entsprechen. Die Renovierungskosten, die 10% Eigenkapital und die Kaufnebenkosten hingegen, müsste ich bei der Eigennutzung zu Beginn investieren (rund 42.000€). Geld, was ich als Mieter alternativ an der Börse für mich arbeiten lassen kann.
Die Höhe der monatlichen Kreditrate hängt letztlich von meiner Finanzierung ab.
Ich könnte die Wohnung auch mit 1000€ jeden Monat abbezahlen, Sondertilgungen vornehmen oder auch mal die Tilgung auf 2% runterfahren und zahle z.B. nur noch 340€. Bei so einer relativ geringen Darlehenssumme von 100.000€ hat man bei den niedrigen Zinsen viele Möglichkeiten und ist flexibel.
„Lieber die eigene Wohnung abbezahlen als die des Vermieters!“
Die monatliche Belastung bei einem Wohnungskauf ist höher als beim zur Miete wohnen. Dafür zahlt man die Wohnung aber auch Stück für Stück ab und sie gehört mir am Ende. Das Argument zieht bei mir aber irgendwie nicht: Ich müsste nämlich die Wohnung im Ganzen verkaufen, um Gewinn zu machen. Tue ich das nicht, ist es für mich einen Zusatzaufwand jeden Monat und habe lediglich die Gegenleistung, dass ich ein Stück Stein mein Eigen nennen darf. Bei einem Depot hingegen kann man auch anteilig Gewinne realisieren und meine Investitionen beliebig skalieren.
Wieso man bei der „Mieten oder Kaufen?“-Frage Äpfel mit Birnen vergleicht
Ich kann nicht davon ausgehen, dass ich mein Leben lang in dieser einen Wohnung bleiben werde. Wer Kinder absolut ausschließen kann, der kann sich mit Anfang 20 eine Wohnung kaufen und dort alt werden. Realistisch gesehen treibt einen die Familie aber irgendwann in ein Haus oder eine größere Wohnung oder der Beruf in eine andere Stadt. Ich müsste die Wohnung also verkaufen oder vermieten, was ich in meinem letzten Artikel bereits zu den Akten gelegt habe.
Eigentlich würde ich mich aktuell mit einem Umzug verschlechtern.
Mein Freund und ich haben wie gesagt einen wahren Glückstreffer gelandet. 70m² auf 2 Etagen und toller Aussicht auf die Stadt. 5 Parteien im Haus, nette Nachbarn, nette Vermieterin.. Die Wohnungen, die in meiner Gegend derzeit zum Verkauf stehen, hauen mich alle nicht um. Ich will gar nicht umziehen.
Wieso mieten in der Stadt besser als Kauf zur Eigennutzung ist
Potentielle Wertsteigerung sind in meiner Gegend derzeit schon im Verkaufspreis eingespeist. Die Verkaufspreise schaukeln sich immer mehr auf, während die Mieten dank Mietpreisbremse und Co. nicht so schnell angehoben werden können, wenn man erst mal dort wohnt. So ist das auch bei unserer jetzigen Wohnung: Wir zahlen derzeit 630€ kalt für unsere Mietwohnung. Aktuell wird eine Wohnung in unserem Haus verkauft. Der Quadratmeterpreis liegt bei 3000€/m². Für unsere Wohnung mit 70m² wären das 210.000€.
Wie sieht da nun die Finanzierung aus?
Auch hier ist die Aussage wieder relativ einfach:
Ich würde von der Bank nicht mal einen Kredit bekommen.
Die Onlinerechner machen aber alles, was ich eintippe: Wenn wir bei den 22 Jahren Volltilgung bleiben, wären das rund 900€ Kreditrate jeden Monat. Zzgl. Rücklagen und Nebenkosten sind wir bei 1200€ Fixkosten und es brennt noch kein Licht.
Persönliche Gründe: Wer mietet ist flexibler
Natürlich könnte ich nun trotzdem eine hohe monatliche Belastung auf mich nehmen und sagen:
„In den eigenen 4 Wänden würde ich mich freier fühlen!“
Aber genau das Gegenteil wäre der Fall:
Das Abbezahlen eines Kredits ist eine Verpflichtung.
Aus einem „Ich könnte problemlos 2 Jahre von meinem Ersparten leben!“ wird ein „Kann ich die Reparatur des Daches in Raten abbezahlen?“. In den Kommentaren habe ich bereits geschrieben, dass mein Freund und meine Geschwister noch in der Ausbildung sind und meine Eltern trotz gesundheitlicher Einschränkungen noch ein altes Haus abzubezahlen haben. Und sorry für die nun harten Worte:
Manche Leute können aus Scheiße Gold machen, aber mit Betongold funktioniert es auch schnell in die andere Richtung.
Dabei erinnere ich wieder an meine beiden Prinzipien: Ich will flexibel bleiben und mich wohl fühlen. Dabei sollte man die Entscheidung treffen, die man am wenigsten bereut. Wenn ich meinen Job verliere, oder mit meinen Eltern was wäre oder die Stadt überschwemmt wird, könnte ich jederzeit die Zelte abbrechen und woanders aufbauen. Ich weiß nicht, was mich die nächsten Jahre in meinem Leben erwartet. Mag sein, dass ich durch den Kauf einer Wohnung in den nächsten Jahren dank Wertsteigerungen mächtig Profit rausschlagen könnte. Gleichzeitig kann ich mir dadurch meine eigenen Ketten schmieden, weil ich mich auf das Klumpenrisiko einlasse und emotional zu sehr an einen Ort binde. Ich bin in meinem Leben bisher 5 mal umgezogen, sodass es irgendwie naiv wäre anzunehmen, dass nicht noch ein paar folgen. Felix von finanzblogroll.net hat zudem auf einen interessanten Artikel aufmerksam gemacht:
Generation Y – Sie erfüllen die Erwartungen einfach nicht
Meine Generation muss flexibel bleiben. Auslandsaufenthalte oder Umzüge in eine entfernte Stadt können nie ausgeschlossen werden. Wir binden und so wenig wie möglich. Verbindungen sind ein Klotz am Bein. Selbst Themen wie Heirat oder Familiengründung werden mit Vorsicht betrachtet.
Fazit
Als bekennender Fan von Betongold bin ich nach meiner Beitragsreihe ein ziemlicher Gegner von einem Wohnungskauf in der teuren Stadt geworden.
Hätte ich nicht gedacht, aber Logik und Bauchgefühl sagen mir aktuell, dass ich mir ohne Wohnung mehr Spielraum für die Zukunft lasse. Irgendwann, falls ich mal Kinder habe, kann der Nestbautrieb vielleicht wieder stärker ausgeprägt sein. Mit Kindern, die ihren festen Freundeskreis haben und die Schule nicht wechseln wollen, kann es erstrebenswert sein, immobil zu werden. Jetzt mit Anfang/Mitte 20 will ich mir aber meine Flexibilität erhalten. Das wichtigste, was ich durch meine Berechnungen gelernt habe: Eine Immobilie trägt sich nicht von alleine. Ich lege beim Kauf einer Wohnung jeden Monat drauf und muss die Wohnung erst komplett verkaufen, um damit Gewinne zu erzielen. Investitionen an der Börse hingehen kann ich jederzeit nach Belieben aussetzen und Teile meines Depots bei Bedarf liquidieren.
Nun meine Frage an euch: Was ist euer Lieblingsobst?
LIFESTYLE, FINANZEN & LEBENSFREUDE 
Super geschrieben und ich finde, du hast die richtigen Schlussfolgerungen gezogen. Immobilien machen immobil.
Wenn Du langfristig deinen Platz gefunden hast und wegen Familie nicht mehr umziehen willst/brauchst, ist eine Eigentumswohnung sicher nicht verkehrt. Ein eigenes Haus ist Luxus, wie ein Sportcabrio.
Eine Überlegung wäre, sich zum Ziel zu setzen, dass die Kapitaleinkünfte die Kaltmiete finanzieren. Ihr habt derzeit 630 € kalt, das sind 7.560 € im Jahr. Bei 3 % Dividende brutto (etwa 2,21 % netto ohne Kirchensteuer) brauchst du etwa 7.560 € / 0,0221 = 342.000 € Anlagekapital auf einen Schlag. Hört sich erst mal erschreckend an, aber um das in 22 Jahren zu haben, kann man das durchaus mit sparen, Zinseszins und Dividendensteigerung leicht schaffen.
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Tatsächlich klingt für mich gerade alles 6-stellige sehr hoch. Bei 5%-Rendite jedes Jahr (schön wär’s) wären das 1650€ Sparrate, die wir 22 Jahre jeden Monat aufbringen müssten. Als Akademiker-DINKs die nächsten Jahre schaffbar, mit Kindern und pflegebedürftigen Eltern schon wesentlich schwerer. Aber schauen wir mal. 😉
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Gar nicht so schlimm. Rechne mal 20k Startkapital, 3% Bruttorendite und 5 % Renditesteigerung im Jahr. Dann muss man im Monat 500 € sparen und hat nach 22 Jahren 666 netto.
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Danke für die Korrektur. Bin in meiner Excel-Liste in der Zeile verrutscht. Habe mir mal für meinen Artikel „Wann schlägt die Depotperformance die Sparrate?“ eine Excelliste gebastelt. Nach 22 Jahren hätte bei 1650€ und 5% Rendite 344.000€ nur an Depotentwicklung zusammen (und 435.000€ zusätzlich an Erspartem..). Die 500€ motivieren mich doch sehr. Verrückt, was man mit Zinseszins erreichen könnte.
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Ähnliche Überlegungen hatten wir ja auch schon in deinem Artikel „Fixkosten sind auch Schulden“ diskutiert. Die Ganze Rechnung ist ziemlich empfindlich auf den Zins und dieser Wert kommt leider aus der Glaskugel…Setze mal 2% oder 4% auf 22 Jahre an und vergleiche…
Die 3% Bruttorendite muss man hald erst mal haben…
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Wie man an dem Beispiel (wenn es denn ungefähr stimmt…) sehen kann, ist es wirklich mehr eine Lifestyleentscheidung (ich hasse diesen Begriff…) als eine Finanzielle.
Mein Argument ist: Wenn ich erst 342.000€ anhäufen muss, um meine Kaltmiete zu finanzieren, kann ich die Wohnung doch auch direkt kaufen und komme mit 210.000€ + Erwerbsnebenkosten, Zinsen und Instandhaltung vermutlich etwas bis viel günstiger weg, allerdings auf Kosten der Mobilität und Verpflichtungen, über die schon zuhauf berichtet wurde. Der Mieter bezahlt quasi für seine Flexibilität. Das ist ja immer so in der Marktwirtschaft: Es gibt nichts geschenkt und Mieten kann sich genau so wie kaufen lohnen…
Oder ein anderer Ansatz, der nicht so häufig genannt wird: Der Vermieter (beinahe) jeden Mieters vermietet ja nicht, weil er ein guter Mensch ist, sondern weil er mit der Immobilie insgesamt betrachtet einen Gewinn erzielen will! Das klappt zwar (unter anderem wegen der meist geringen Diversifikation) nicht immer, aber meistens und diesen Gewinn bezahlt der MIeter, dafür hat der Vermieter wie oben erwähnt das Risiko. Wenn sich das nicht rechnet (und das sollte es eigentlich vom Eigentumserwerb an), wird der Vermieter in der Regel versuchen, die Miete zu erhöhen oder die Immobilie zu verkaufen, emotionale Gründe mal ausgenommen…
Ich habe mit 29 Jahren gerade ein Haus gekauft, weil sich die Gelegenheit (gutes Angebot) bot. Für mich sind die persönlichen Aspekte da auch ganz anders:
1. Ich bin durch meinen Beruf (Beamter auf Lebenszeit) schon immobil und habe daher an Mobilität keinerlei Interesse…
2. Meine Frau und meine Eltern unterstützen mich mehr als bei meinen Depot-Käufen 😉
3. Eine so große Wohnung / großes Haus muss man in meiner Stadt erstmal finden, immobilienscout spuckt gerade einmal 12 Wohnungen über 100m² aus (Stadt mit über 50.000 Einwohnern, Einzugsgebiet von Düsseldorf), von denen die eine Hälfte nicht gefällt und die andere schon (wie die 8 zur Miete angebotenen Häuser) zu teuer ist. Schon beim Einzug in die jetzige Wohnung war es ein Kampf, diese überhaupt zu bekommen. Ein kurzfristiger Umzug also auch bei MIete nicht möglich…
Für mich noch ein Aspekt, der häufig zu kurz kommt: Ich habe als Eigentümer sehr viele Freiheiten, zumindest innerhalb der Wohnung/des Hauses:
In meiner jetzigen Wohnung gefällt mir das Bad, der Boden, die Küche und die Wände (Rauputz) nicht (mehr) wirklich und der Vermieter wird da auch kein oder nur wenig Geld reinstecken wollen.
Was nebenbei zugegeben auch für Wohnungseigentümer mit einer gemeinsamen Tiefgarage gilt: Ich habe keinen Anspruch auf eine Ladestation fürs Elektro-Auto (http://ecomento.tv/2016/07/06/gericht-untersagt-wohnungseigentuemer-ladestation-fuers-elektroauto/)
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Ich höre unterschiedliche Erfahrungen beim Vermieten: In der Finanzcommunity höre ich viele positive Beispiele. In meinem Bekanntenkreis höre ich hingegen oft den Satz: „Wenn der jetzige Mieter ausgezogen ist, lasse ich die Wohnung/das Haus lieber leerstehen.“ Vor allem wegen hohen Energieanforderungen hätte ich Bedenken. Rauchmelderpflicht (finde ich gut), Mietpreisbremse.. Die Rechte von Mieterin werden immer mehr gestärkt, die Pflichten von Vermieterin nehmen zu.
Das mit der Elektroladestation.. An solche Probleme habe ich bisher noch gar nicht gedacht..Danke für den Artikel! Die Gedanken, wieso eine Immobilie auch toll sein kann, hatte ich auch schon (gerade, weil man immer schlechter Mietwohnungen findet), aber bei dem Badbeispiel habe ich mir gedacht: Bei unserem jetzigen Bad stören mich die Fliesen. Da ich aber nur zur Miete wohne, komme ich gar nicht erst auf die Idee, etwas ändern zu wollen. Als Eigentümer entwickelt man vielleicht mehr Bedürfnisse als ein Mieter (der Garten muss auch mal wieder gemacht werden, die Küche ist auch nicht mehr die neuste..). Wobei man das in dem Moment nicht als belastend empfindet, sondern als Möglichkeit der Selbstverwirklichung. Ich träume ja auch von einem kleinen Gemüsebeet.. 😉
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Erdbeeren 🙂
Ich kann Dich gut verstehen mit dem Wunsch, erstmal noch unabhängig sein zu wollen. Du bist ja noch sehr jung. Als ich Mitte 20 war und gerade mit dem Studium fertig hätte ich mir nicht vorstellen können, mir eine Immobilie zu kaufen. Wäre auch nicht sinnvoll gewesen. Erstmal habe ich noch eine Weile in meiner WG gewohnt und gespart. In den folgenden Jahren habe ich zweimal die Stadt gewechselt – aus beruflichen Gründen – und bin locker 10x umgezogen, vielleicht mehr.
Ich wollte immer flexibel bleiben und es war eine zeitlang auch notwendig.
Lustigerweise habe ich jetzt ein Haus auf dem Land :-), war gar nicht so geplant. Aber ich bin inzwischen auch 45 und muss und möchte nicht mehr örtlich flexibel sein. Vielmehr kam irgendwann der Wunsch nach mehr Ruhe und Beständigkeit. Ich wollte Wurzeln schlagen. Und das kann ich jetzt.
Zum Glück musste ich mich nicht verschulden. Einerseits habe ich in den letzten Jahrzehnten viel gearbeitet und gar nicht mal so viel ausgegeben, andererseits ist Wohnraum hier auf dem Land ziemlich günstig und wir machen vieles an Renovierungsarbeiten selber. Das spart unglaublich Geld.
Das ist aber jetzt der für mich ganz persönlich richtige Weg und keinesfalls allgemeingültig. Ich sehe das Haus auch überhaupt nicht als Kapitalanlage – dafür habe ich meine ETFs – oder sowas, sondern es ist mein Zuhause. Hier kann ich machen was ich will, ich kann nachts Klavier spielen, baden oder Staub saugen, ich kann im Garten wühlen und alles so gestalten, wie es mir gefällt. Das ist herrlich und für mich ist das Freiheit.
Wie sich bei Dir alles entwickelt weiß ja jetzt noch niemand. Ich glaube auch nicht, dass Du die Frage nach Eigentum unbedingt jetzt schon beantworten musst. Eine vermietete Wohnung ist ja auch mit Arbeit verbunden. Und wenn man mal weiter weg ziehen muss kann das durchaus zur Belastung werden. Oder man hat total Spaß dran, sich um neue Mieter zu kümmern, Reparaturen zu organisieren. Dann kann es das richtige sein.
Es ist eine individuelle Entscheidung. Ich würde mir dafür Zeit nehmen.
Liebe Grüße
Birgit
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Hallo Birgit,
so ist es. Sehe ich genauso.
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Die Fotos auf deinem Blog rechtfertigen alles!! 🙂 Sehr schöne helle Räume! An sich habe ich ja alles dafür getan, vom Land in die Stadt zu kommen.. Aber wenn ich daran denke, wie viel Platz man fürs gleiche Geld haben kann und wie viel ruhiger alles ist, so vermisse ich meine Heimat. Wobei ich dann automatisch auch an Rasenmähen und Schneeschippen denke. 😉 Freiwillig ja, dazu verpflichtet nein. Als Berufstätige ist Zeit mein kostbarstes Gut, was ich mir da keine Zeitfresser anlachen möchte.
10x umziehen ist auch nicht ohne.. Wie kam es, dass es dich aufs Land verschlagen hat? Arbeitest du noch? Zum Beginn der Berufstätigkeit in einer WG wohnen bleiben, ist auch eine gute Sache. Salva bloggt leider nicht mehr, aber er hat sich eine Wohnung mit 25 gekauft und hat einen Untermieter. http://finanz-traum.de/wie-und-warum-ich-mir-mit-25-jahren-eine-wohnung-gekauft-habe/ Ist für Singles auch eine gute Idee.
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Vielen Dank :-). Ging mir „damals“ (klingt, als sei ich 80…) genauso, ich bin auf dem Dorf aufgewachsen und wollte zum studieren unbedingt in die Stadt. Bin dann in meine erste WG gezogen und habe auch wirklich bis vor fast drei Jahren immer in Städten gewohnt. War auch gut so zu der Zeit.
Ja, ich arbeite noch. Als ich anfing zu arbeiten hatte ich leider keine Ahnung, was ich mit meinem Geld machen soll, sonst hätte ich es vermutlich deutlich sinnvoller angelegt. Trotzdem habe ich vor fast drei Jahren einen kompletten Cut gemacht. Ich hatte einen sehr stressigen Klinikjob (bin Ärztin) mit 80 Wochenstunden, dauernd Nächten und Wochenenden und war dann mal richtig ernsthaft krank (Krebs). Danach hab ich das Pensum mal gerade so noch geschafft und gemerkt, das macht mich wieder krank, wenn ich so weitermache.
Mein Freund wohnte damals schon hier auf dem Land, in einem sehr alten, schönen Bauernhaus mit großem Grundstück. Der Wohnbereich passt aber gerade so für einen. Nach langem hin und her überlegen wie wir das hinbekommen könnten, zusammen zu wohnen kamen wir auf die Idee, dass ich ja auch das kleine, sein längerem leer stehende Haus direkt nebenan kaufen könnte.
Also hab ich Wohnung und Job gekündigt, Haus gekauft und arbeite jetzt als Gutachterin. Ich verdiene weniger Geld, habe aber unendlich viel mehr Freizeit, zumal ich jetzt auf 80% reduziert und jede 5. Woche frei habe. Das geht, weil ich schuldenfrei bin und vorher genug eiserne Reserve und ein Baubudget angespart habe. Außerdem habe ich ganz viel Fixkosten reduziert. Nun kann ich trotzdem noch meine ETFs besparen, in Urlaub fahren und mein Haus weiter renovieren. Und ich habe Zeit, einiges selber zu machen, was wiederum Geld spart und ein guter Ausgleich ist.
Früher hätte ich auch keine Lust gehabt, regelmäßig Rasen mähen zu müssen. Jetzt macht es mir Spaß, mich um alles zu kümmern. Ich bin total gern im Garten und puzzel da rum. Alles hat seine Zeit.
Liebe Grüße
Birgit
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Aktuell vermisse ich noch keinen Garten. Hier hat man zum Glück Parks und Wälder in der Nähe. Ein kleines Beet für später fände ich ganz nett. Da wir keinen Balkon haben, konnten wir maximal Kräuter bisher in der Wohnung halten. 😉
Ich beneide dich nicht um deine damaligen Arbeitszeiten.. Und auch ich denke mir: Jeder Beruf kann mal stressig sein und man macht das viele Jahre auch mal mit.. Aber Menschen sind keine Maschinen. Lieber ein bisschen weniger verdienen und dafür mehr Freizeit, damit man selbst die Arbeitsjahre, so wie du jetzt, genießen kann.
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Dem kann ich mich auch nur anschließen. Vielleicht kommt ja noch mal der Zeitpunkt und der richtige Ort um Im-mobil zu werden.
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„Es gibt kein richtig oder falsch. Jeder muss selbst entscheiden, was zu seiner Lebenssituation passt.“
Der Punkt ist meiner Meinung nach bei der Diskussion „Kaufen oder Mieten?“ sehr wichtig. Häufig wird gemeint, dass es nur eine richtige Entscheidung gibt, die dann für den Rest des eigenen Lebens beibehalten werden muss.
Die eigenen Lebensumständen können sich extrem verändern, sodass vielleicht zuerst das Mieten favorisiert wird und ein Kauf undenkbar wäre, während es später genau anders herum ist.
Das wichtigste ist sich selbst klar zu machen, wie die eigene Lebensplanung aussieht und ob z.B. der Kauf einer Wohnung da rein passt. Obwohl es eine Lifestyle-Entscheidung ist, darf die finanzielle Seite dieser Entscheidung nicht außer acht gelassen werden. Häufig wird eine solche Entscheidung ganz ohne Betrachtung der eigenen finanziellen Situation getroffen, da der Kauf einer Immobilie scheinbar immer eine gute Entscheidung sei.
Da lassen sich die Menschen auch nur sehr ungern reinreden, da die Entscheidung stark mit dem eigenen Lebenstil verknüpft ist und durch eine kritische Betrachtung das eigene Leben in Zweifel gezogen werden würde.
Schöne Grüße
Dominik
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Da muss ich an den Artikel von Zendepot denken: http://zendepot.de/die-gekraenkte-ehre-der-immobilienbesitzer/. Jemand, der von Immobilien total überzeugt ist, den wird man so schnell nicht vom Gegenteil überzeugen können. Dafür ist das Thema an der ein oder anderen Stelle einfach viel zu emotional belastet. Die ein oder andere rosarote Brille verschwindet aber, wenn man sich mal an die Fakten hält. Deswegen frage ich oft Excel um Rat. Ich stelle aber selbst in meinem Bekanntenkreis fest, dass Leute sich angegriffen fühlen, wenn man bei manchen Entscheidungen mit Logik daher kommt. Wenn jemand etwas unbedingt will und sich schon entschieden hat, macht man sich mit Widerspruch nur unbeliebt.
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Danke für den Link.
Der Artikel bringt es wirklich gut auf den Punkt.
Das Problem ist einfach, dass die Emotionen im alten Teil des Gehirns sind, während der Verstand und die Logik im relativ neuen Teil sich befinden. Der alte Teil ist viel stärker und so besiegen leider viel zu oft irrationale Emotionen über den Verstand.
Der Umgang mit Geld ist bei den meisten stark von den eigenen Emotionen geprägt und dort ein wenig Rationalität mit reinzubringen scheint schwierig zu sein.
Schöne Grüße
Dominik
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Leben ist das was passiert, während man Pläne macht.
Ich bin auch zufriedener und ruhig schlafender Mieter. Du hast mögliche Gründe für Umzüge schon genannt. Hinzu kommen Trennung, Krankheit (beides wünsche ich dir und deinem Freund nicht) oder Kinder (das kann ich euch nur wünschen). In allen Fällen wird zumjndest der Gedanke an einen Umzug aufkommen. Und selbst wenn man in der Wohnng bleibt, erspart man sich einige stressige Gedanken. Bei Eigentum würde sofort das Gedankenkarussel anspringen > verkaufen? vermieten? wie die Raten zahlen?
Am meisten beglückwünsche ich dich aber dazu, überhaupt eine Entscheidung getroffen zu haben. Viele diskutieren ja hin und her und überlegen und überlegen. Das macht auch nicht glücklich denke ich.
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Mein Blog hat mir bisher sehr geholfen, die ein oder andere Entscheidung zu treffen. Durchs Recherchieren für die Artikel, aber auch durch meine Kommentatoren, die solche Entscheidungen schon hinter sich haben. Bin nun aber fast ein wenig enttäuscht, dass mein jahrelanger Traum nach den eigenen 4 Wänden erst mal auf Eis gelegt ist.
Was mir auch noch einfällt: Bei einem jungen Paar verstehe ich den frühen Kauf sogar noch weniger als bei einem Single. Wenn man sich alleine eine Wohnung kauft, weil man in der Gegend bleiben möchte (und ggf. jederzeit eine WG gründen könnte) und diese Dank hoher Sparquote in weniger als 10 Jahren abbezahlt hat, ist das schon eine coole Sache. Aber als Paar kann es passieren, dass sich nur einer von beiden beruflich verändern muss und plötzlich muss derjenige einen langen Arbeitsweg auf sich nehmen. In die Mitte ziehen ist wegen der Immobilie dann nicht. Die Frage ist auch, ob die Wohnung beiden gehört oder nur auf einen Namen läuft. Ist ein bisschen Konfliktpotential, wenn beide gerne Eigentum hätten, aber die Wohnung der Einfachheit halber nur auf einen Namen läuft usw..
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Ich habe da eine sehr ähnliche Einstellung wie du. Ich spiele auch schon immer mit dem Gedanken, eine Wohnung in der Großstadt nebenan zu kaufen. Inzwischen hätte ich auch ein bequemes Eigenkapital, aber dafür sind die Preise aktuell nicht bezahlbar.
Ich halte eine Wohnung außerdem für ein sehr schlechtes Investment. Die weit verbreitete Angst vor Mietnomanden ist aus meiner Sicht zwar übertrieben, aber trotzdem ist es so, dass eine Immobilie eine extrem schlecht diversifizierte Kapitalanlage ist. Wer würde schon eine sechsstellige Summe in eine einzige Aktie investieren? Klar, das Risiko ist bei Immobilien vielleicht geringer. Aber es gibt trotzdem ein Risiko. Als Kapitalanlage kämen Immobilien für mich also nur in Frage, wenn ich mehrere Objekte finanzieren könnte.
Außerdem sind Aktien/ETF pflegeleichter. Selbst wenn alles gut läuft, hat man mit Immobilien immer etwas Arbeit (Steuern, Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlung, etc.). Und wenn es schlecht läuft (z.B. ein unerwarteter Defekt, häufiger Mieterwechsel, etc.), hat man richtig viel Arbeit. Alternativ kann man jemanden bezahlen, der das erledigt, allerdings schmälert das die Rendite erheblich. Bei einem Wertpapierdepot muss ich keine Arbeit investieren, wenn ich mal keine Lust habe. Ich lese zwar auch regelmäßig Börsennachrichten und Geschäftsberichte, aber das ist optional. Ich kann es also als Hobby betrachten. Im Zweifelsfall kann ich „blind“ in einen ETF investieren. Das könnte ich sogar per Sparplan machen und hätte damit dann wirklich null Aufwand mehr.
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Sehe ich genauso.
Eine Anmerkung zu den Mietnomaden. Es ist ja nicht so, dass da draußen unzählige Typen rumlaufen, die das bewusst machen. Das sind wirklich Einzelfälle. Es gibt aber eine bestimmte Mieterklientel, die sind der Meinung, dass der Vermieter sich eh die Taschen vollstopft. Wenn man also die Miete kürzen kann, dann macht man das gleich mal, ob gerechtfertigt oder nicht. Und dann haben wir noch die Freunde, die für alles mögliche Geld ausgeben und wenn es nicht langt, dann spart man eben an der Miete. Und von denen gibt es einige. Erwischt man so einen, dann hat man über längeren Zeitraum Ärger.
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Der Vergleich mit der einen Aktie ist echt gut. Denke auch, dass es was anseres ist, ob man nun 5 Wohnungen hat oder nur eine. Bzw. 1 Wohnung und 400k im Depot, sind auch eine andere Hausnummer als 1 Wohnung und 100k Schulden. Alles steht und fällt mit der Diversifikation.
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Eine gutes Fazit. Und das nicht nur, weil es „meiner Meinung“ bzw. aktueller Tendenz entspricht. Chapeau!
Sehr gut damit und mit der aktuellen Situation auseinandergesetzt.
Sicher gibt es in ein paar Jahren oder noch später bessere Möglichkeiten, wenn man sich auf immobilien in welcher Form (Eigennutzung oder Vermietung) einlassen will. Bis dahin, gerade in Deinem jetzigen Alter, kann sich ggf. noch viel tun und so bleibt man flexibel.
Das ihr eure jetztige gemietete Wohnung aus den genannten Gründen lange halten wollt, kann ich auf Grund der eigenen Situation gut nachvollziehen. Eventuell (aber aktuell nicht anvisiert) wird es in 10-20 Jahren mal eine Wohnung, aber mehr Flexibilität auch in Bezug auf Aufwand der Pflege/Instandhaltung im Alter plus Kehrwoche/Schneeschippen usw… bietet mir ein Depot. Das kann mir u.U. später mehr nötiges Eigenkapital bringen und wenn nicht Gutes fürs Alter plus Fleibilität*. Und ich kenne auch eine Person die erst mit Anfang 50 (und nachdem wirklich zufällig die Kinder schon lange erwachsen waren) sich etwas kleines eigenes gönnte bzw. es dann durch sparen möglich war. Warum nicht. Bloß weil „viele“ zwischen 25 und 40 bauen oder kaufen. Wie das enden kann oder ablaufen kann brauche ich sicher nicht aufzählen….
Wie weiter oben ein anderer Kommentator schon erwähnte: Sehr gut durchgerechnet und abgewägt ohne sich von der Faszination Betongold (ver)locken zu lassen.
In unserer jetzigen Miet-Wohnung haben wir ein, evtl. zwei Kinderzimmer für unsere zukünftigen Kinder. Ob ein Zimmer nun 11, 15 oder 20 qm groß ist, dürfte fürs Aufwachsen keinen Unterschied machen. Da kommt es auf andere Dinge an. Somit sind wir ggf. auch noch lange in dieser Wohnung, wenn andere Unwägbarkeiten wie berufliche Wohnortwechsel oder Vermieterwechsel(!) nicht eintreten. Das uns dann mögliche Miet-Preissteigerungen etwas erspart bleiben freut mich dann umso mehr. Und den Vermieter sicher auch, da wenig Aufwand und zuverlässiger Cashflow inkl. pfleglicher Umgang mit der Wohnung.
*) Das schließt wie gesagt eine Wohnung nicht aus und soll Betongold auch nicht verteufeln, aber evtl. braucht man Kapital für berufliche Wechsel, Weiterbildung, eine Firmengründung, Ausbildung/Studium der Kinder oder oder oder…. Da ist man einfach ungebundener. Zum Thema „Risiken“ (wie Steuern oder Zwangsenteignung oder Konsumänderungen der Massen) habe ich im aktuellen Beitrag von Tim Schäfer sowie in einem der davorgehenden schon etwas geschrieben. Ähnliches kann einem beim Betongold aber auch passieren, nur mit weniger Flexibilität. Wenn Betongold, dann als ein Teil und ohne das es sämtliche Investitionen aufbraucht.
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Als man Freund und ich vor 3 Jahren nach einer Wohnung gesucht haben, war ich noch keine 21. Kinder also noch in weiter Ferne. Damals wären selbst 45m² und 2 Zimmer für uns ausreichend gewesen. Jetzt bin ich aber froh, dass unsere Wohnung etwas größer ist. Für Kinder ist der Wohnungsschnitt zwar nicht optimal, aber auch nicht nicht unmöglich. Denn sollten sich doch mal Kinder ankündigen, kann ich mir Schöneres vorstellen als die ersten Monate mit Wohnungssuche und Co. zu verbringen. Kinder brauchen auch nicht von Geburt an ein eigenes Zimmer. Obs nun 11 oder 15m² bei euch sind, wird euren Kindern egal sein. Man darf sich als Mieter nicht zu große Angst machen, dass man vielleicht mal plötzlich ausziehen müsste. Eine Eigenbedarfskündigung kann zwar vorkommen, aber man steht nicht von heute auf morgen auf der Straße. Wohnt man 5 Jahre in der Wohnung, hat man 6 Monate Zeit, sich was Neues zu suchen.
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Es wären bei uns aktuell für ein Kinderzimmer ca 11qm. Die anderen Zahlen waren nur hypothetisch zur Veranschaulichung.
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Hi Jenny,
wow, du scheinst dich sehr gut informiert und gründlich darüber nachgedacht zu haben!
Ich muss gerade an eine spannende, hitzige Diskussion an Heiligabend (2011 oder so) zwischen meinen Eltern (Häuslebauer 1992) und meinen Großeltern mütterlicherseits (lebenslange Mieter) zurückdenken. Es ging um Vor- und Nachteile von Miete und Eigenheim.
Ich persönlich könnte mir gut vorstellen, bis zum Lebensende zur Miete zu wohnen, auch wenn ich mir da aktuell noch alles offen halte.
Findest du 90% Fremdkapitalquote nicht etwas hoch?
Ich frage mich gerade, was meine Leser schreiben würden, wenn ich in meinem Blog ankündigen würde, einen 100.000 Euro Kredit aufzunehmen, um den Betrag in Aktien zu investieren, und meinem Börsenmakler 8.000 Euro zu schenken, damit er alles in die Wege leitet. 🙂
Viele Grüße, Stefan
PS: Bananen sind mein Lieblingsobst.
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Huhu Stefan,
gab es nen Gewinner bei der Diskussion? Oder Verletzte? 😀 In meiner Familie dominieren die Eigenheimbesitzer. Wobei ich grade deswegen auch die Nachteile sehe. Häuser werden zu einem sehr emotionalen Thema, von dem das Lebensglück abzuhängen scheint. Meine Eltern hatten das Pech, mit Kindern ein paar Mal umziehen zu müssen. Einmal haben sie sogar in einer Pension gewohnt, weil sie so schnell keine neue Bleibe gefunden haben. In meiner Gegend wollen Vermieter keine Mieter mit Kindern. Dann lieber Haustiere (was auch hier Ausschlusskriterium ist).
Auf deinen Blogartikel warte ich am 1. April. 😀
Die Fremdkapitalquote finde ich an sich gar nichtmal so schlimm. Mir geht es eher um die Gesamtsumme und die monatliche Belastung. 500€ Rate bei 90% Beleihung klingt für mich besser als 1000€ und 50%. Man sollte selbst bei Arbeitslosigkeit, Teilzeitarbeit oder Jobwechsel eine Rate noch tragen können.
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Einen Gewinner gab es nicht und zum Glück auch keine Verletzten 🙂 Ich habe mich rausgehalten, da mein Vater sehr engstirnig ist und Diskussionen mit ihm keinen Spaß machen. Ich fand es nur lustig, dass eine solch hitzige Diskussion ausgerechnet am Heiligabend entsteht… und ich konnte die Argumente beider Seiten sehr gut nachvollziehen.
Ich hatte nach der Eigenkapitalquote gefragt, da ich es verabscheue, Zinsen zahlen zu müssen. Ich bin stolz darauf, sagen zu können, dass ich in meinen 30 Jahren noch keinen einzigen Cent an Zinsen gezahlt habe. Meine beiden Autos habe ich bar bezahlt und vorher jeweils lange dafür gespart. Meine einzige Schuldenaufnahme war mein Bafög und da muss man ja keine Zinsen zahlen.
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Ich bin auch kein Fan von Verschuldung. Selbst im Studium bin ich da ja drumrum gekommen. Im besten Fall entwickeln sich unsere Depots so gut, dass wir irgendann ohne Kredit uns die eigenen 4 Wände zulegen können. Denn mir widerstrebt der Gedanke an Schulden auch.
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Verschuldung oder Kreditaufnahme ist per se nichts Gutes und nichts Schlechtes. Es kommt sehr stark auf den Kontext und auf die Art der Verschuldung an.
Konsumschulden bei denen das Kaufobjekt (z. B. Auto) innerhalb von Sekunden 30 bis 40% des Wertes verliert und bei dem ein Totalverlust (auch innerhalb von Sekunden) eintreten kann, sind vermutlich nie eine weise Entscheidung.
Bei Immobilien handelt es sich in den meisten Fällen allerdings nicht um einen Konsum, sondern um Investments. Hier kann zu einem bestimmten Risiko eine bestimmte Rendite angenommen werden.
Der Grad der Verschuldung muss zu den eigenen Lebensverhältnissen und dem Cashflow passen. Wenn ich mich so hoch verschulde, dass mein Jahresgewinn gerade ausreicht die Schulden in den nächsten 30 Jahren zu begleichen, dann stimmt vermutlich die Verhältnismäßigkeit nicht. Bin ich allerdings in der Lage das Fremdkapital innerhalb von 2 Jahren zurück zu zahlen, sieht die Situation erneut ganz anders aus.
Die Aussage als Aktionär keine Schulden zu haben, ist auch nur oberflächlich zutreffend. Mit Aktien erwerbe ich Anteile am Unternehmen und zwar am gesamten Unternehmen: Produkte, Infrastruktur, Cash und auch an den Schulden. Und diese Schulden müssen selbstverständlich auch beglichen werden. Zwar sind die Prozente, die der ottonormal Aktionär besitzt nicht wirklich groß und keiner muss sich selbst um die Rückzahlung der Schulden und die entstehenden Zinsen kümmern, aber dennoch ist jeder daran beteiligt.
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An sich kann ich nicht abstreiten, dass sich Immobilien zum Investieren eignen. Mir geht es eher darum, dass ich aktuell keine Anlagen haben möchte, die von mir nachträglich noch Geld fordert oder wo die Liquidierung Schwierigkeiten machen kann. Wenn ich Einzelaktien oder ETFs kaufe, kann ich maximal das Geld verlieren, was ich dort reingesteckt habe und kann es zu jedem beliebigem Zeitpunkt relativ einfach zu Bargeld machen (Ob es je nach Kursschwankung gerade sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt). Bei Immobilien (und bei ungedeckten Optionen..) kann es plötzlich heißen: „Bitte noch mal 10.000€ zahlen!“, obwohl man bereits sämtliches Geld in das Ding gesteckt hat. Man kann die Immobilie in dem Fall auch wieder verkaufen und zu Geld machen, aber gerade das will man (bei Eigennutzung) ja eigentlich vermeiden.
Irgendwann lache ich mir sicherlich trotzdem mal ein Häuschen oder Ähnliches an (Nestbautrieb), aber dann hoffentlich mit genügend Eigenkapital und einer sehr niedrigen monatlichen Belastung. 2 Jahre Rückzahlung sind tatsächlich was anderes als 30. Und wenn man es gewerblich wie Alex Fischer macht, ist das auch noch mal eine andere Hausnummer.
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Ich liebe auch Erdbeeren :).
OK, dein Fazit aus den drei Artikeln hat für dich persönlich zu einer Entscheidung geführt, zumindest in den nächsten Jahren. Das heißt, in der gegenwärtigen Situation ist das für dich die gefühlt beste Entscheidung. Ich hatte das Thema bei mir vor vielen Jahren auch, aber durch meinen kurzen „Besuch“ in der Immobilienabteilung bei meiner Ausbildung in der Sparkasse hatte ich durch die Erfahrungen dort schon mitbekommen, dass das alles gar nicht so ohne ist, sich eine Immobilie anzuschaffen.
Nichts desto trotz kann es vielleicht in 10 oder 15 Jahren anders sein. Solche Entscheidungen würde ich immer wieder in Intervallen von fünf bis zehn Jahren überdenken, wenn sich die persönliche Situation geändert hat. Ich z.B. bin immer noch Mieter, obwohl ich inzwischen in der Lage bin, eine Wohnung für sagen wir mal 350.000 € ohne Kredit zu bezahlen.
Damals, wo ich für mich entschieden habe, dass ich Mieter bleiben möchte, habe ich mir überlegt, wie es denn weitergehen kann. ich denke, eine richtige Entscheidung bei den persönlichen Finanzen ist die Fokussierung. Bei mir lag es auf der Hand, nachdem immobilien ausgefallen sind, in Wertpapiere zu investieren. Man muß dazu sagen, dass damals Anleihen aufgrund der damaligen Zinssätze durchaus interessant und Aktienrenditen dagegen nicht – im Gegensatz zu heute – die beste Möglichkeit zum investieren waren. Depots waren durchgemischter und Aktien waren nicht so effizient, billig und zeitnah zu beschaffen. War aber trotzdem möglich. Nur war ich am Anfang halt ein bissl dumm und unerfahren, d.h. ich habe gerne getradet, mit Optionen gespielt (hatte mehrfach sogar die Möglichkeit, x-Millionen $ über Optionen zu bestimmten Preisen zu kaufen/verkaufen), habe gerne mit Put/Call-Optionen gearbeitet und mit allem gezockt, was bei drei nicht auf den Bäumen war. Also nichts mit geduldiger Investor. Damals gab es aber keine ETFs und Blogs zu den Themen sowieso nicht. Daneben hatte ich mich auf meine Geschäftsgründungen fokussiert und viel Kapital wieder abgezogen.
Wenn Du jetzt also weißt, dass Immobilie als Einzelstück erstmal nicht in Frage kommt, heißt das ja nicht, dass man z.B. trotzdem in Immobilien investiert. Das geht durch REITs sehr gut und mache ich sehr gerne. Das machen Profis und ich muß mich nur darum kümmern, dass ich vernünftige Gesellschaften aussuche. Schöne Auszahlungen und möglichst streuen. Aktien und ETFs als Schwerpunkt setzen finde ich vernünftig, Alexander hat eine schöne Rechnung aufgemacht und wenn man die Sache nüchtern betrachtet, ist es egal, ob die Kaltmiete von Dividenden gezahlt oder durch die Raten an die Bank für eine eigene Immobilie beglichen wird. Unemotional gehts hier nur um nackte Zahlen. Natürlich hat man nicht die absolute Freiheit mit Gestaltung und Garten, ist mir aber nie so wichtig gewesen. Ich habe andere Interessenlagen.
Zum anderen: wenn es dich z.B. in 10 Jahren tatsächlich überkommt, ob Du doch eine Immobilie kaufen möchtest, dann bekommst Du, wenn Du jetzt regelmäßig monatlich was weglegst, garantiert eine Finanzierung, da Du wesentlich mehr Eigenkapital besitzt.
Was die Enteignung durch den Staat betrifft: Ich habe in letzter Zeit häufiger gelesen, dass die Leute vermehrt Angst bekommen. Immobilien sind da mit Abstand am schlechtesten, da sie immobil sind. Der Staat nutzt das jetzt schon mit ständigen Erhöhungen der Grundsteuer mächtig aus. Dazu kommen immer mehr Auflagen, wo der Staat sehr gerne seine Hände aufhalten wird. Du kommst nicht aus. Mehrere Depots, die vielleicht nicht alle in Deutschland liegen müssen, sind da flexibler. Auch wenn die Steuern erhöht werden, steht es dir ja frei, dich z.B. ohne irgendwelche Probleme in anderen EU-Staaten niederzulassen, die z.T. wesentlich geringere Besteuerung haben. Flexibilität ist das Stichwort. Und wenn Du finanziell flexibler mit den Jahren wirst, hast Du mehr Möglichkeiten.
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Der Staat kann theoretisch alles besteuern, was er will und in jeder beliebigen Höhe. Es gab auch schon eine Fenstersteuer. Wie ich kürzlich von einer Leserin erfahren habe, gibt es in der Schweiz einen „Eigenmietwert“. D.h. es wird geschaut, welche Miete man mit der Wohnung auf dem Markt erzielen würde und dies wird dann besteuert. Fastfoodsteuer auf ungesunde Lebensmittel wie in Ungarn halte ich auch nicht verkehrt. Sind wir mal ehrlich: Wenn der Staat Geld umverteilen will, ist er sehr kreativ. Da kann man absolut nichts machen. Sobald man was hat, kann einem was weggenommen werden. Eigentum sehe ich dabei aber immer noch als relativ geschützt an: Denn wenn man sich nicht mal mehr seinen Wohnraum leisten kann, muss der Staat einspringen. Der Sozialstaat hat also ein gewisses Interesse daran, dass Leute ein Dach über den Kopf behalten. Am Ende gibt es eine Auswandersteuer, die 50% deines Vermögens einkassiert, wenn du das Land verlassen willst.. Ist jetzt (hoffentlich) arg übertrieben, aber nichts ist sicher. Virtuelle Dinge aus meiner Sicht noch weniger als Sachen zum Anfassen.
Aber ja, Flexibilität ist wichtig. Und ein wenig Weitsicht, wenn es um die Zukunft geht. Dass man Zeichen erkennt und deutet.
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Ganz vergessen: Bananen
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Bei mir: Bergpfirsische. Yamyam.
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Hi Jenny,
toller Artikel, der mich doch sehr an meinem Lebenslauf erinnert. Ich habe auch lange als „neigschmeckter“ im Raum Stuttgart gelebt. Nach 3 Mietwohnungen habe ich dann eine Zwei-Zimmerwohnung gekauft. Dank Darlehen aus der Familie bin ich ohne Bank ausgekommen. Wie der Zufall so will habe ich 3 Jahre später meine jetzige Frau in 100km Entfernung im Badischen kennen gelernt. Da ich des Stadtlebens in dieser mässig attraktiven Stadt ohnehin überdrüssig geworden bin, habe ich nach langer Bedenkzeit den Schritt gewagt und bin zu ihr in ein grosses Dorf gezogen. Die Wohnung konnte ich mit gutem Gewinn (bei Eigennutzung steuerfrei 🙂 verkaufen.
Vor kurzem sind wir grad erneut Eltern geworden und wohnen seit 4 Jahren im selbst gebauten EFH. Im Nachhinein weiss ich nicht, ob ich es wieder so machen würde. Wobei das vorhandene Grundstück sowie das Eigenkapital aus der verkauften Wohnung schon verlockend war. Aber die von Dir genannte Abhängigkeit der Bank machte mir schon zu schaffen. Das ist sicherlich typabhängig, zum Glück bin ich nächstes Jahr komplett fertig mit abzahlen. Dann bin ich 44.
Auf der anderen Seite kann ich mir für die Kinder nichts Schöneres vorstellen.
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Wie das Leben so spielt.. Konnte wirklich keiner ahnen, dass du 100km weiter zum „Feind“ wechselst. 😉 Toll, dass du dein Heim bald abbezahlt hast! Ich fechte in mir stets diesen Kampf zwischen Wunsch nach Freiheit und Sesshaftigkeit aus. Einerseits kann ich mir aktuell vorstellen, in dieser Gegend dauerhaft zu bleiben, gleichzeitig sagt eine kleine Stimme in mir, dass auch noch einige Abenteuer auf mich warten könnten. Gerade, weil wir noch keine Kinder haben.
Eigentlich war es auch mein Plan, es so wie du zu machen: In jungen Jahren eine Eigentumswohnung kaufen und diese dann vermieten/gewinnbringend verkaufen, ums in ein Haus zu stecken. Aber gleichzeitig denke ich mir immer: Was, wenn ich plötzlich schwer krank werde? In dem Fall habe ich lieber Erspartes als eine verschuldete Wohnung. Würde bei mir unheilbarer Krebs festgestellt werden, würde ich mich auf Weltreise begeben (wenn ich fit genug bin).
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Großartiger Artikel! Um die Frage noch weiter zu drehen: es kommt vielleicht auch auf den Lebensabschnitt an. Und was man mit seiner Biographie so vorhat. Sobald der Lebenslauf von der Ideal-Standard-DIN-Norm abweicht, wird es ungünstig mit dem Immobilienbesitz. Wobei vermutlich Leben heute generell nicht mehr nach DIN Norm verläuft. Und wenn man den Faktor „Scheidung/ Trennung“ mit in die Gleichung einbezieht (in der FAZ hat das ein Finanzanalytiker mal vor längerem durchgerechnet), dann rechnet sich der Hauskauf oft nicht.
Dazu wäre es für mich persönlich nicht das Richtige in romantischer Zweierbeziehung zusammen zu wohnen. Allerdings hat diese Gesellschaft noch Nachholbedarf in Sachen alternativen Wohnformen denn außerhalb meiner vorherigen Wahlheimat Berlin einer WG in fortgeschrittenem Alter zu finden, ist gar nicht mal so einfach. Dabei wären hier Lösungen angebracht mit einer überalternder Gesellschaft. Längere Diskussion, die aber völlig vom ursprünglichen Thema weg führt und die Anwesenden sicher in den Schlaf langweilt und daher unterlasse ich vorerst weitere, langatmige Ausführungen.
Zu den finanziellen Aspekten noch der Einwurf: sobald ich die Wohnung selbst bewohne, handelt es sich um ein Konsumgut. Ich selbst investiere lieber in Produktionsgüter und stecke mein Geld lieber in aktive und passive Investments mit ETF und Aktien. In meinem Depot gibt es jedenfalls keine Mietnomaden oder tropfende Wasserhähne, mit denen ich mich beschäftigen müsste.
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Zum Thema Scheidung fällt mir ein: Eine Kollegin will sich mit ihrem Freund ein Haus kaufen.
Ich war erstaunt: „Wollt ihr nicht vorher heiraten? Ist es dann nicht einfacher..?“
„Wieso einfacher? Falls wir uns trennen, sparen wir uns die Scheidungskosten.“
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Hallo! Da mich das Thema Immobilien auch sehr interessiert und ich dazu meine ganz eigene Meinung habe, gebe ich sie hier auch einfach mal zum besten:
Ich selbst habe mir mit 23 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft, die ich aktuell vermiete und monatlich Mieteinnahmen habe. Vorher habe ich die Wohnung selbst bewohnt, was ein sehr teurer Spaß über die Jahre hinweg war. Da ich jetzt aber mit meiner Freundin zusammen derzeit selbst mietfrei wohnen kann, fällt monatlich ordentlich was ab. Fast die gesamten Mieteinkünfte buttere ich in mein Wertpapier-Depot. Ziel: Finanzielle Unabhängigkeit und Freiheit.
Die Idee mit dem lieber Abbezahlen der eigenen Wohnung anstatt der Wohnung des Vermieters stimmt zwar, ABER: Wie man in diversen Finanzbüchern (Gerd Kommer, Investmentpunk…) nachlesen kann, ist man mit Mieten wirtschaftlich betrachtet nahezu regelmäßig besser dran. Mieten ist, wenn du alle Kosten objektiv gegenrechnest, normalerweise günstiger. Du zahlst deine Miete und that’s it. Wenn das Dach kaputt geht, juckt es dich nicht. Die Heizung verreckt? Kein Deal. In der Regel genügt ein Anruf beim Vermieter.
Wenn du finanziell clever bist, sparst du die durch die Instandhaltung wegfallenden Kosten separat an (ETF-Sparplan etc.) und baust dir parallel zum Mietwohnen ein ordentliches Sümmchen an. Zusätzlich hast du eine im Vergleich mit deinen „spießigen“ Kollegen und Mitarbeitern, die dem gesellschaftlichen Ideal folgen, eine fast grenzenlose (auch mentale) Mobilität und Flexibilität.
Du könntest theoretisch von Heute auf Morgen (oder je nach Mietvertrag) umziehen, einen neuen Job in einer anderen Stadt beginnen, einen neuen Partner kennenlernen und zu ihm ziehen etc. Diese Freiheit wissen die meisten Menschen leider nicht zu schätzen, weil sie sie eben NICHT haben.
Gerade im Hinblick auf die persönliche Freiheit ist für mich persönlich eine selbst genutzte Immobilie Unsinn. Auch wenn ich mal Kinder haben sollte, werde ich zu Miete wohnen. Eine Immobilie zum Fremd-vermieten ist hingegen normalerweise ein gutes Geschäft.
Aber wie du richtigerweise ebenfalls festgestellt hast: Das Thema ist nicht nur unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu betrachten, sondern auch unter emotionalen. Ein eigenes Haus ist und bleibt eine höchst emotionale Angelegenheit. Wer hat nicht emotionale Gedanken, wenn man an den Ort zurückkehrt wo man seine Kindheit verbracht hat?!?
Aber ob einem diese Emotionen die wirtschaftlichen Fesseln auch wert sind, muss jeder für sich selbst entscheiden. Ich habe auf meiner Webseite ebenfalls mehrere Artikel über das Thema geschrieben. Hier habe ich auch drei (meiner Meinung nach…) gute Videos aufgelistet, die mir persönlich ganz gut gefallen haben und mich in meiner Meinung bestärkt haben, mir KEIN Eigenheim zum Eigengebrauch zu kaufen: http://www.finanzguerilla.de/finanzielle-bildung/immobilien-mieten-oder-kaufen/
Grüße
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wie kannst du denn schreiben, dass sich eine eigengenutzte Immobilie nicht lohnt, eine Fremdvermietung aber schon? der Sinn erschließt sich mir nicht ganz, es sei denn du meinst nicht nur finanzielle Vorteile (Mobilität, wobei das ja nicht auf jeden zutrifft…).
Rein finanziell betrachtet lohnt es sich entweder für den Vermieter oder für den Mieter. PUNKT!
In den meisten Fällen wird es sich ungefähr die Waage halten.
„Mieten ist, wenn du alle Kosten objektiv gegenrechnest, normalerweise günstiger.“ <<<Warum sollte das so sein? Meinst du, der Vermieter rechnet die Instandhaltungsrücklage nicht gegen und guckt, dass er nach Abzug dieser noch ein positives Ergebnix hat?
"Eine Immobilie zum Fremd-vermieten ist hingegen normalerweise ein gutes Geschäft."<<<Warum sollte das so sein? Beim Fremdvermieten musst du den Gewinn auch noch versteuern, beim Selbstnutzen nicht….
Ohne tiefergehende Erklärung für mich widersprüchlich.
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Ich sage ja, emotional gesehen spricht alles gegen ein Mietverhältnis. Aber wirtschaftlich profitierst du als Mieter daher mehr, weil Miete nie so teuer ist wie Eigentum, vorausgesetzt du kannst die Immobilie nicht in einer Summe abzahlen.
Mietpreise sind gedeckelt und können nicht beliebig erhöht werden. Bei Eigentum zahlst du aber: Grundsteuer, Instandhaltungskosten, Renovierungen aufgrund neuer Gesetze, ZINSEN AN DIE BANK (mit Zinseszinsen über 20 Jahre…) und kannst davon auch rein gar nichts von den Steuern absetzen.
Wenn du selbst vermietest hast du zwar zu versteuernde Einnahmen (wenn du die Immobilie nur selbst bewohnst nicht), kannst aber auch den Fiskus an deinen Zinsen, Reparaturen und weiteren Investitionen in dein Eigentum beteiligen. Du bekommst also auch wieder gehörig was zurück.
Daher meine Ansicht:
Immobilie ja: wenn man sie fremdvermietet und sich dafür keine 20 Jahre verschuldet –> passives Einkommen
Immobilie nein: wenn man selbst darin wohnt und sich 20 Jahre für so ein Objekt verschuldet. Wenn man die Immobilie in Summe komplett abbezahlen kann, sieht die Sache möglicherweise nochmal etwas anders aus. Aber da würde sich mir die Frage stellen, wieso man die 250.000 Euro nicht lieber in Dividenden-ETFs mit ca. 5% investiert und ein lukratives lebenslanges Einkommen hat, welches nicht einmal die eigentliche Vermögenssubstanz angreift…
Ich zumindest würde zweiteres vorziehen und dann liebend gerne weiter auf Miete wohnen. Muss ja kein Palast sein…
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Gute Analyse von Andreas. Ich sehe das primär genauso.
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Bei meiner Rechnung kam ich ja auch zum Fazit: Es nimmt sich finanziell nichts, ob man in der Wohnung selbst wohnt oder sie vermietet (sofern die Miete gleich bleibt). Wie Andreas schon sagte: Man muss als Selbstnutzer nichts versteuern, kann aber auch kaum was von der Steuer absetzen. Hinzu kommt noch: Ich kann die Wohnung zu einem Preis vermieten, den ich selbst vielleicht nicht zahlen würde (und günstiger zur Miete wohne). Gleichzeitig kann man es aber auch so sehen: Man kann sich das Leben in der Stadt leisten, selbst wenn für andere die Mietpreise steigen. Kommt also immer drauf an, was man will.
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Wie gesagt, ich denke, das Thema ist viel zu emotional um sachlich darüber zu diskutieren. Mir persönlich hat für meine Entscheidung GEGEN ein Eigenheim auf Pump das Buch von Gerd Kommer sehr geholfen…http://goo.gl/ff5Oii
Der bringt in dem Buch ziemlich gute Argumente für beide Seiten, kommt im Endeffekt aber zu der Erkenntnis, dass man als Mieter in fast allen Fällen wirtschaftlich günstiger wegkommt. Aufgrund der hohen Flexibilität und Freiheit soll sogar das eigene Glücksempfinden als Mieter höher sein, als das eines Eigentümers. Eben wegen dem Freiheitsaspekt und dass man nicht 30 Jahre an ein Objekt wirtschaftlich gebunden ist.
Ich für mich werde wahrscheinlich auf Miete wohnen bleiben und Immobilien lieber als Geldanlage betrachten. Wie gesagt, ich besitze ja auch eine Immobilie (bzw. noch die Bank…), vermiete sie aber und mache abzüglich Zinsen und Instandhaltungskosten monatlich ein Plus, sodass sich die Wohnung selbst trägt.
Aber ist eine höchst individuelle Entscheidung die Jeder für sich selbst treffen sollte.
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