Wer hätte es gedacht: Ich habe vor Kurzem einen Notarvertrag unterschrieben und eine Wohnung gekauft. Heute war die Schlüsselübergabe. In meinem heutigen Beitrag geht es um die Fakten: Zu welchem Zweck habe ich diese Wohnung gekauft und unter welchen Rahmenbedingungen? Ich kann jetzt schon sagen, dass der Prozess sehr langwierig und lehrreich war und sicherlich auch weiterhin sein wird.
Wieso ich eine Wohnung gekauft habe
„Selbst nutzen oder vermieten?“ ist die große Frage beim Wohnungskauf. Meine erste gekaufte Wohnung bewohne ich nicht selbst, sondern wird vermietet.
Eigentlich hatte ich vor rund 5 Jahren beschlossen, keine Vermieterin zu werden.
Was hat sich seit dem geändert?
- Primär: Meine Risikotoleranz. Ich habe mehr Erspartes und ein höheres Einkommen als noch vor 5 Jahren. Dadurch kann ich ruhiger schlafen, falls ich z.B. Mietausfälle hätte.
- Es ist ein Geschwisterprojekt: D.h. mir gehört die Wohnung nicht alleine, sondern ich habe die Wohnung mit einem meiner Brüder gekauft. Schon zu Studienzeiten hatten mein Bruder und ich den Gedanken, irgendwann mal gemeinsam in Immobilien zu investieren. Da wir nun beide mittlerweile im Berufsleben stehen, wurde dieser Wunsch vor 2 Jahren zunehmend konkreter.
- Mein Wunsch nach Diversifikation wurde größer, weil ich mein Vermögen nicht nur in Form von Aktien haben möchte.
- Ich wollte es einfach mal ausprobieren und Erfahrungen sammeln.
Die lange Suche begann
Mein Bruder und ich mussten uns erst mal einig werden, was wir überhaupt möchten: Welche Lage? Welche Größe? Welche Zielrendite? Wie teuer? Mit jeder besichtigten Immobilie formten sich unsere Vorstellungen.
Wir wollten eine „klassische“ Einsteiger-Wohnung, die vermutlich jeder sucht.
- 2-3 Zimmer-Wohnung
- Kaufpreis unter 250k
- gute Lage (Uni-Nähe/S-Bahn)
- möglichst gute Substanz / kein Sanierungsaufwand
- zuverlässig wirkende Miteigentümer
- kein Hochhaus
- geringes Haushaltsgeld
Unseren Rendite-Vorstellungen sind, zugegeben, eher pessimistisch: Ein leicht negativer Cash-Flow ist für uns akzeptabel. Lieber eine weniger Rendite mit einer Wohnung in guter Lage als ein Schnäppchen am Arsch der Welt. Falls unsere Wohnung im Wert steigt: Super. Falls wir die Wohnung nach 10 Jahren wieder verkaufen, weil es sich nicht rechnet: auch ok.
Zahlen, Daten, Fakten
Unsere Wohnung ist 51m² groß. 2 Zimmer, 2 zugehörige Kellerräume, großer Balkon, kleine Einbauküche, kleines Tageslichtbad mit Badewanne, 300m zur S-Bahn, Supermarkt 5min entfernt, Hausmeister-Service, 8 weitere Parteien im Haus. Kein Stellplatz, aber gute Parkmöglichkeiten vor dem Haus. Die Wohnung befindet sich bei mir in der Nähe, 12min S-Bahn-Fahrt zur Uni Stuttgart.
Kaufpreis: 180.000€. Wir rechnen mit 11.000-15.000€ für Renovierungen, da die Elektrik erneuert werden muss. 18.000€ Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Makler). Größter Wermutstropfen ist die Heizung: Es gibt weder Öl- noch Gasanschluss, sodass nur elektrische Heizungen infrage kommen. Aber da das hier in der Gegend einige Wohnungen betrifft und die Heizkosten bei so kleinen Wohnungen preislich in einem bezahlbaren Rahmen bleiben, haben wir uns mit diesem Haken angefreundet. Mein Bruder und ich sind beide der Meinung:
„Hier würde ich auch selbst einziehen.“
Wir finanzieren die Wohnung zu 100%. 10 Jahre Zinsbindung, Zinssatz von 0,99%, 2% Tilgung. Das ergibt eine Rate von rund 480€. Die Wohnung steht derzeit leer. Wie viel Miete wir verlangen, ist noch nicht 100%-ig sicher. Im Internet findet man Mietpreise für vergleichbare Wohnungen für Kaltmieten von 500-800€, wir planen aktuell mit 650€.
Das Hausgeld besteht aus 80€ Rücklagen, 80€ umlegbaren Kosten und 25€ nicht-umlegbare Kosten. Die simplen Zahlen sagen somit:
Mieteinnahmen – monatliche Ausgaben = 650€ – 480€ – 80€ – 25€ = + 65€.
Theoretisch bleiben also 65€ jeden Monat übrig. Realistisch gesehen kommen weitere Ausgaben wie Steuern und Reparaturen auf uns zu.
Lessons Learned
Wie angesprochen haben wir die letzten 2 Jahre viel dazu gelernt und werden sicherlich noch weitere Erfahrungen sammeln. Besonders interessant war für mich der genaue Ablauf, sprich: Welche Dokumente braucht man, wann wird welche Partei aktiv und wie kommt man an gute Kreditkonditionen. Darüber werde ich im nächsten Teil berichten.
Seid ihr Immobilienbesitzer und was hättet ihr am liebsten vorher gewusst?
LIFESTYLE, FINANZEN & LEBENSFREUDE 
Hallo Jenny, schön, mal wieder von dir zu hören.
Ich habe gerade mal in die Wirtschaftswoche (Ausgabe 37 vom 10.09.21) geschaut: demzufolge wäre der Kaufpreis für Stuttgart ein echtes Schnäppchen, und du kämst bei einer Miete von 650€ auf 23 Jahresmieten. So etwas wäre heutzutage recht gut, wo Wohnungen inzwischen vielerorts mehr als 30 Jahresmieten kosten.
Dass zum reinen Kaufpreis noch mal 10% bis 15% dazukommen, ist auch normal.
Dass die Bank eine 100%-Finanzierung mit 0,99% p.a. macht, deutet m.E. auch auf „Schnäppchen“ hin. Weil: welchen Preis du laut Notarvertrag bezahlen musst, ist der Bank ziemlich egal. Die Bank schätzt selber, was die Wohnung IHRER MEINUNG NACH wert ist, zieht davon noch einen Sicherheitsabschlag (etwa 10%) ab, und was dann noch übrig bleibt, das finanziert sie.
Du sagst: „Realistisch gesehen kommen weitere Ausgaben wie Steuern und Reparaturen auf uns zu.“ Mit Steuern für vermietete Objekte kenne ich mich nicht aus. Die Reparaturen müssen aber doch in den Rücklagen enthalten sein. Es sei denn, die Rücklagen sind zu niedrig angesetzt, aber das glaube ich nicht (80€ bei 51qm ist m.E. in Ordnung).
Als ich damals meine Eigentumswohnung (selbstgenutzt) gekauft hatte, arbeitete ich in der Kreditabteilung einer Bank. Da hatte ich natürlich guten Einblick in das Immobilien-Umfeld, also was Wohnungen in welcher Umgebung kosten, wie Notarverträge aussehen, wieviel Eigenkapital die Käufer so haben und was sie verdienen etc. – Ich weiß gar nicht, ob ich ohne diese Einblicke den „Mut“ für so einen Kauf gehabt hätte. Immerhin handelt es sich ja um eine sechsstellige Summe. Die gibt man ja nicht „einfach mal so“ jeden Tag aus.
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Hi Rabi,
die Rücklagen betreffen nur das Haus selbst. Falls z.B. der Rollladen kaputt geht oder was an der Heizung repariert werden muss, zahlen wir das als Vermieter. Mich würde interessieren zu welchen Preisen Immobilien derzeit den Eigentümer wechseln.. Ich kenne die Preise bei Immobilienscout, aber das spiegelt vermutlich nicht 1:1 die Realität wieder. Preise werden ja ggf. runterverhandelt oder um die Wette hoch geboten. An sich ist die Wohnung mit einem Faktor von 23 Jahres-Mieten nicht unbedingt ein Schnäppchen, aber auch nicht hoffnungslos überteuert (hoffe ich..). Wir gucken uns nun einfach erst mal an, wie viel Stress man als Vermieter so hat. Wir müssen jetzt erst mal renovieren und dann auch noch einen passenden Mieter finden.
Von den Kreditkonditionen hatten wir wirklich Glück und habe ich einem Kumpel zu verdanken, der uns den Kontakt vermittelt hat. Wir hätten fast einen Kredit zu wesentlich schlechteren Konditionen abgeschlossen.
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Oh ja, du hast natürlich Recht: Man muss unterscheiden zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. In deinem Fall gehört dir zwar das Sondereigentum (wenn es kaputt ist, musst du es aus eigener Tasche reparieren lassen) aber du benutzt es gar nicht, da ja der Mieter in der Wohnung lebt.
Ich vermute mal, dass sich deine Frage „zu welchen Preisen Immobilien derzeit den Eigentümer wechseln“ auf Stuttgart bezieht: Wohnungen in guter Lage liegen bei 5600€/qm, mittlere Lage 5075€/qm und einfache Lage 3800€/qm.
Die Mieten liegen bei 16,05€/qm in guten Lagen, 14,75€/qm in mittleren und 12,65€/qm in einfacher Lage. (Quelle: die oben erwähnte Ausgabe der Wirtschaftswoche)
Da die Kaufpreise in letzter Zeit wesentlich stärker gestiegen sind als die Mieten, ist eben auch der Faktor gestiegen (früher waren 20 Jahres.Mieten normal, heute bewegt sich das in manchen Städten schon auf die 30 zu).
Der „Wahnsinn“ liegt m.E. darin, dass der Vorteil der niedrigen Zinsen von den Kaufpreis-Steigerungen mehr als aufgefressen worden ist. – Meine Eltern hatten seinerzeit (1972) für ihr Reihenhaus gerade mal hunderttausend D-Mark bezahlt, bei 8% p.a. Zinsen. Trotzdem konnten sie ihr Haus relativ schnell abbezahlen, weil es damals enorme Gehaltssteigerungen auf breiter Front gab.
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Hallo,
ich bin seit rd. 25 Jahren Eigentümer vermieteter Immobilien.
Bisher habe ich zwar gute Erfahrungen mit meinen Mietern gemacht.
Trotzdem würde ich heute keine Immobilien mehr kaufen. Auch wenn die Steigerungen der Immobilienpreise bisher natürlich schön anzusehen sind. Fraglich ist, ob diese Entwicklung so weiter geht.
Für mich stehen Aufwand, Nutzen und Risiken im Missverhältnis zueinander. Eine Rendite von 4 – 5% vor Steuern lässt sich m.E. für einen Privatinvestor einfacher mit einem guten REIT erzielen.
18.000€ Kaufnebenkosten sind auch eine stolze Summe. Zunächst haben erstmal andere an der Anschaffung verdient.
Für Privatvermieter entwickelt sich das Umfeld doch zunehmend unfreundlich. Es drohen künftig Mietendeckel, Übernahme von CO2-Kosten des Mieters, Zwang zu Sanierungsmaßnahmen zum Klimaschutz usw.. Die Selbstbestimmung der Vermieter wird politisch immer weiter eingeschränkt. Die Gängelei nimmt zu. Das Zinsänderungsrisiko sollte man auch nicht ganz vernachlässigen.
Der Überschuss aus der Vermietung wird zu den anderen Einkünften, z.B. aus unselbstständiger Arbeit, hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz (Progression!) versteuert.
Ehrlich gesagt, verstehe ich den ganzen Hype um Immobilien für Privatleute nicht (mehr).
Soweit meine Meinung dazu.
Ich wünsche gleichwohl viel Erfolg mit der Wohnung!
Grüße
Andreas
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Ich gebe da Andreas durchaus Recht. Vor 20 / 30 Jahren waren die Bedingungen für Vermieter sicherlich besser als heutzutage. Den einzigen Vorteil bei Jennys Kauf sehe ich im m.E. günstigen Kaufpreis. (Aber Ähnliches gilt auch beim Aktienkauf: Der Gewinn liegt im Einkauf. Die beste Aktie taugt nichts, wenn man sie zu teuer gekauft hat)
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Hi Andreas,
deine Gedanken dazu kann ich nachvollziehen. Ich kann mir aktuell auch nicht vorstellen, dass uns die Wohnung eine bessere Rendite als ein Depot bringt. In der Vergangenheit konnte man durch Wertsteigerungen schnell reich werden. Gerade in der Stuttgarter Region haben sich Wohnungspreise in den letzten ~ 8 Jahren verdoppelt. Wer da also mit viel Fremdkapital einen Kredit aufgenommen hat, wurde für dieses Risiko belohnt.
Ein Mietendeckel ist tatsächlich nicht so einfach. Unsere Wohnung ist nicht in Stuttgart, sondern in Böblingen. Dort gibt es seit letztem Jahr einen Mitspiegel. Die Mieten bei Neuvermietungen sind wesentlich höher als der Mietspiegel angibt. Dadurch hat man es als Vermieter schwierig, Bestandsmieterin die Miete zu erhöhen und stellt sich besser, wenn ein Mieter von sich aus kündigt und man neu vermieten kann. Böblingen lässt im Mietspiegel eine Tür offen, dass eine Wohnung 15% über dem Mietspiegel liegen darf, zzgl. zu den 20% die gesetzlich definiert sind, bevor eine Mietforderung unter „Wucher“ fallen kann.
Zinsänderungsrisiko haben wir gedanklich durchgespielt als es um die Zinsbindung ging. Im Sinne des Cashflows, falls wir weitere Immobilien kaufen, mussten wir auf die geringe Darlehensrate achten. Dadurch haben wir zwar ggf. 5 Jahre früher eine höhere Rate, aber das war uns das Risiko wert. Insbesondere, da wir einen Verkauf der Wohnung nach 10 Jahren nicht ausschließen.
Wir hatten anfangs sogar nach Häusern geschaut… Zum Erfahrung sammeln reicht nun erst mal die Wohnung.
Liebe Grüße
Jenny
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Liebe Jenny,
der politische Trend geht doch erkennbar gegen das private Eigentum hin zu mehr Mieterschutz. Genossenschaften sollen künftig gestärkt werden.
Um die Spekulation auf steuerfreie Verkaufsgewinne einzuschränken, wird man meiner Ansicht nach über kurz oder lang die Besteuerungsgrundlagen anpassen. Dann wird auch dieser Vorteil unattraktiver.
Die Liste der o.a. Unannehmlichkeiten ließe sich noch fortsetzen, z.B. die Herausnahme der Grundsteuer aus der Nebenkostenabrechnung. Diese müsste dann allein der Vermieter tragen.
Vielleicht benötigt man noch einen Steuerberater für die EKStE, die Kosten dafür nagen dann ebenfalls am kleinen Chashflow.
Ich möchte Dir die ETW nicht madig machen. Man sollte aber wissen, auf was man sich als privater Vermieter einlässt. Der Weg ist vermint – und wir wissen leider nicht wo. Wohnungsbaugesellschaften haben da meiner Einschätzung nach bessere Möglichkeiten.
Suche die Mieter sorgfältig aus. Sie sind nach meinen Erfahrungen der wesentliche Schlüssel zum Erfolg. Ich persönlich gebe mich lieber mit etwas weniger Miete zufrieden und pflege ein gutes Geschäftsverhältnis, als die Zitrone komplett auszupressen. Sonst rufen die Mieter Sonntags auch wegen eines „tropfenden Wasserhahns“ an.
Grüße
Andreas
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Hi Andreas,
ja, sind valide Punkte. Wir werde auch viel Wert auf die Mietersuche legen und wir werden sicherlich einige Schönheitsreperaturen machen, damit die Wohnung einen möglichst einladenden Eindruck auf solvente Mieter macht. 650€ bzw. am Ende vermutlich 900€ warm sind viel Geld für eine alleinstehende Person. Aber wenn ich mir die Wohnungspreise auf Immobilienscout anschaue: 50% der Wohnungen in Stuttgart, Vaihingen und Böblingen im 15km-Umkreis kosten über 1000€ kalt. 82% der Wohnungen kosten über 650€ kalt. Und nur 6% der Angebote sind 2 oder mehr Zimmer für unter 650€ kalt. Ich rechne mit rund 100 Anfragen für unsere Wohnung und bin mal gespannt, wie viele es wirklich werden. Meine Sorge ist, dass solvente Mieter sich lieber eine 3-Zimmer-Wohnung für mehr Geld leisten und es ein bisschen dauert wird, einen guten Mieter zu finden. Ist durch Corona hier in der Gegend schwerer geworden, weil die typischen Gutverdiener nun Homeoffice machen und keine zentralen Wohnungen mehr brauchen.
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Ich finde Andreas vergisst bei seiner Beschreibung einige Punkte, die Du teils auch selber genannt hast die FÜR eine Vermietung sprechen.
Diversifikation ist ein Stichpunkt, aber die Rendite von 4-5% im Jahr bei Mietwohnungen steigert sich zum einen durch den Wertzuwachs und vor Allem dadurch, dass man bei 100% Fremdfinanzierung und 10% Nebenkosten, die man mit EK bezahlt einen Hebel von 10 hat.
Das heißt, die Rendite aufs EK ist, ohne Wertsteigerungen, 40-50% im Jahr.
Ich selber bin ein kleiner Vermieter, aber ich kenne viele große Vermieter, die damit reich geworden sind. Wir immer liegt die Würze und der Gewinn im Einkauf. Wenn du eine Wohnung günstig, wie wohl in diesem Fall, kaufen kannst, dann winken gute Gewinne.
Ich habe im letzten Jahr eine Wohnung weit unter Marktwert kaufen können und hatte im Einkauf die ersten 50% Rendite, etwas Liebe reingesteckt und gut vermietet, hat die Wohnung jetzt nach 11 Monaten bereits den Wert mehr als verdoppelt. Trotzdem gebe ich die Wohnung nicht vor der 10-Jahres-Frist ab. Auch hier haben Immobilien einen weiteren Vorteil. Die Gewinne sind nach 10 Jahren steuerfrei, das hast du bei Aktien heute nicht mehr.
Und findige Steuerberater können Dir noch viele weitere Tricks nennen, wie Du mit 1-2 Immobilien zur Vermietung lange Zeit keine Steuern zahlen musst. Alleine die Kaufnebenkosten und Renovierungskosten für Strom bescheren Dir doch ein paar Verlustvorträge, dann kommt die AfA dazu, die Kosten für den StB etc.
Fazit: Andreas hat nicht unrecht und eine Wohnung für 2% Rendite zu kaufen macht nicht unbedingt Sinn. Aber es gibt auch einige positive Punkte, die für eine Vermietung sprechen.
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Hallo Ex-Studentin;
ich bin Eigentümer eines selbstgenutzten Einfamilienhauses und schließe mich vollkommen dem Vorkommentar von Andreas an.
Das Chance/ Risiko-Verhältnis sehe ich hier leider als grottenschlecht an. Deinem geplanten Netto-Überschuss von nur 65 Euro monatlich stehen unkalkulierbare große Risiken gegenüber:
Was bekommst Du für einen Mieter ? Was ist wenn die Zinsen steigen ? Welche Reparaturen könnten noch kommen ? Welche CO2-Kosten und energetische Zwangsmaßnahmen werden Dir von der Politik auferlegt ? Wie hoch sind die Steuern auf Deine Mieteinnahmen ?
Wenn es in diesen Hype-Zeiten ein Investment in Immobilien sein muss, dann würde ich das Management den Profis überlassen und einen (oder mehrere) US-REITS kaufen. Das ist stressfrei und kalkulierbar.
Dennoch wünsche ich Dir natürlich viel Erfolg und neue Erfahrungen!
Gerry
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Hi Gerry, danke. Mir war bewusst, dass die Zahlen-Daten-Fakten bei professionellen Investoren nicht auf Begeisterung stoßen werden. Wir werden mit der Wohnung jetzt nicht unbedingt Millionäre. Im schlimmsten Fall verkaufen wir die Wohnung nach 10 Jahren. Die Wohnung hat dann noch eine Restschuld von 150k. Vielleicht kommen wir nach dem Verkauf auf 0 raus, vielleicht ist sie aber auch 300k wert. Falls wir die Wohnung behalten sollten und die Zinsen gestiegen sind: Bei 5% Zinsen macht das 875€ Kreditrate. Also auch noch nicht so hoch, dass wir deswegen gleich Insolvenz anmelden müssen. So zumindest war unsere Risiko-Betrachtung. Wir sammeln nun erst mal die Erfahrung und in 10 Jahren schreibe ich dann einen Artikel darüber, wie es gelaufen ist.. 🙂
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Einiges vergessen bei Vollfinanzierung. 180.000 Kauf, 18.000 Nebenkosten, 15.000 Renovierung, 2.500 Renovierungszeit (Raten, BK, müssen auch finanziert werden) macht 215.000, davon ca 5% Kreditnebenkosten, macht ca 230.000€
Bei 2%Tilgung und 1%Zins wären das dann 575€ Rate, die Miete um 2% reduziert reinnehmen 10€ (Mietausfallwagnis), die halbe Hausrücklage als Wohnungsrücklage 40€ (ganz vereinfacht) einrechnen und folgendes Ergebnis.
650-575-80-25-10-40 =-80€ also negativen Cashflow
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Auch wenn es „Vollfinanzierung“ heißt, müssen die Zusatzkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbssteuer etc. aus Eigenkapital bezahlt werden. (Es sei denn, man hat das Objekt dermaßen billig erworben, dass diese Kosten im „Wert“ der Immobilie enthalten sind).
Die Bank verlangt für ihren Kredit ja wertmäßige Sicherheiten, und Kosten gehören nicht dazu.
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Zusatzerklärung: wenn die Wohnung in Wirklichkeit 300.000€ wert ist und man hat sie für 180.000€ erworben (der Verkäufer hat sie quasi „verschleudert“), dann würde die Bank sicherlich auch die gesamgten 230.000 zu guten Konditionen finanzieren, weil sie dann immer noch 20% Sicherheitsmarge hat.
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Ist mir soweit bewußt. Ich bin kein Fachmann, aber interessierter Laie mit einer Wohning, die selbst genutzt und nun vermietet ist. Die von Ihnen erwähnten Eigenmittel müsste man dann zumindest mit einer Verzinsung (zb 2-3%) mit in den Cashflow aufnehmen.
Sagen wir 20k Eigenkapital, macht auch 40-50€ im Monat. Dazu die viele Zeit und das Risiko eines katastrophalen Mieters, das bei nur einer Wohnung dann voll durchschlägt.
Wie gesagt, ich habe eine Whg, die Lage ist gut, vieles andere nicht, deshalb günstig (auch weil vor 10 Jahren). Zwischendurch selbst genutzt, später für die Kinder (ab ca 18 Jahren) gedacht.
War eine gute Entscheidung, aber entspannt ist Vermieter sein und sechsstelligen Kredit haben nicht. Und Mieter nerven auch immer wieder mal….
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Im Nachhinein betrachtet ist „vor 10 Jahren gekauft“ natürlich gut. Aber was wäre gewesen, wenn die Immobilienpreise in denKeller gegangen wären?
Bei einer selbstgenutzten Wohnung (das habe ich) kann einem das egal sein. Ich will in meiner Wohnung ja nur für mich wohnen. Da kann mir die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise völlig egal sein. Meine Entscheidung hieß quasi „Risiko ausschalten“, also das genaue Gegenteil von „Hebel mit Fremdkapital“.
Es gab dadurch zwar nichts zu „gewinnen“ (Miet-Rendite, Wertsteigerung), aber eben auch nichts zu verlieren (außer natürlich Naturkatastrophe etc.)
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Hi Namor, wie kommst du auf 5% Kreditnebenkosten? Wegen Leerstand durch Renovierung: Wir haben die Wohnung nun bis Ende des Jahres tilgungsfrei (geht theoretisch bis zu 12 Monate) und zahlen nur die Zinsen. Die Kaufnebenkosten haben wir als Eigenkapital eingebracht.
In unseren Kalkulationen ist der Cashflow negativ, aber selbst wenn wir z.B. 200€ jeden Monat drauf legen müssten, sind das für uns 100€ pro Person. Das ist sehr verkraftbar, zumal wir 318€ Tilgung als Gegenwert bekommen. Ob ich nun 200€ in einen ETF-Sparplan stecke oder in die Tilgung einer Wohnung, ist recht äquivalent in meinen Gedanken.
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5% sind nur eine grobe Annäherung für zb folgende Kosten: Eintragung von 120% des Kredits ins Grundbuch, Bearbeitungsgebühr, Schätzgebühr, Kontoführungsgebühr, Versicherung.
Wie lange läuft euer Kredit unter den Bedingungen, (inkl Mietausfall und Instandhaltung), wieviel Eigenmittel steckt ihr am Anfang ins Projekt, wie viel schießt ihr bis Kredittilgung nach?
Ich finde die Darstellung hier mangelhaft und das Projekt würde ich nicht machen. Aber jeder sieht die Chancen anders.
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Zu „Ob ich nun 200€ in einen ETF-Sparplan stecke oder in die Tilgung einer Wohnung, ist recht äquivalent in meinen Gedanken.“ – Interessantes Argument. So habe ich das noch nie gesehen.
Ich will das jetzt mal (gedanklich) umdrehen: Du kaufst dir für 200.000 Euro Aktien (statt Wohung) und bei 100%-Finanzierung, und dann zahlst du jeden Monat die Rate an die Bank, während die Aktien Dividenden (Äquvalent zur Miete) abwerfen und der Kurs im Laufe der Jahrzehnte steigt oder fällt (ähnlich der nicht vorhersehbaren Wertentwicklung einer Immobilie). Kann man das so vergleichen???
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Hi Rabi, es gibt tatsächlich Leute, die Aktien auf Pump kaufen. Letztlich ist es wie bei der Wohnung die Wette, das man seinen Einsatz (+noch mehr) am Ende wieder raus hat. Würde es also durchaus vergleichen. Vorteil von Aktien ist, dass sie liquide sind und man Teilbestände nach Bedarf verkaufen kann, was bei einer Wohnung ja nicht geht. Deswegen wäre eine Wohnung vor 5 Jahren für mich zu viel Klumpenrisiko gewesen. Nun sehe ich es als Diversifikation, weil die 18k Eigenkapital für die Wohnung und die 100-200€, die wir monatlich ggf. drauf legen nur einen überschaubaren Anteil unseres Vermögens und unserer Sparrate ausmachen.
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Diversifikation ist natürlich grundsätzlich gut, wobei ich denke, dass der „Immobilien-Klumpen“ so oder so bestehen bleibt. Ansonsten müsstest du ja schon ein Millionen-Vermögen haben, um eine Wohnung nur als „diversifizierten Teil“ anzusehen.
Und selbst bei einem Millionenvermögen bleibt immer noch das Problem, was du richtig erkannt hast, nämlich dass man sie nur ganz oder gar nicht verkaufen kann, aber nicht quadratmeterweise.
Der Hauptgedanke sollte m.E. sein, ob von allen Geldanlagemöglichkeiten, die es gibt, ein Immobilienkauf das Optimalste ist. Gut, man kann jetzt sagen: Gold und Aktien habe ich schon, mit Kunst und Diamanten kenne ich mich nicht aus, das Sparbuch bringt nichts – dann bleiben nur noch Immobilien.
Für mich persönlich wäre das nichts, aber andere Leute haben damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Zum Beispiel der Eigentümer der anderen Wohnung auf meiner Etage: der hat vor 30 Jahren die Wohnung günstig gekauft und kassiert seitdem dicke Mieten und sagt, dass sich der seinerzeitige Kauf richtig gut gelohnt hat (sogar mal ganz abgesehen von der zwischenzeitlichen Wertsteigerung)
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Millionärin bin ich leider nicht 😀 Ich sehe auch weniger die Schulden, die wir nun haben. Ich sehe eher das Eigenkapital, was ich dafür aufbringen musste zzgl das Geld, dass wir vielleicht nachschießen müssen, wenn die Miete die Unkosten nicht deckt. Die 18k Eigenkapital sind ein überschaubarer Anteil von unserem Ersparten. 200€ negativer Cashflow sind ebenfalls nur ein erträglicher Teil unserer regulären Sparrate. Da wir zu zweit sind, verteilt sich die Last / Risiko auf 2 Schultern.
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@namor
Konkretere Zahlen werde ich mal berichten, wenn die Renovierung abgeschlossen ist und wir einen Mieter gefunden haben. Viele Zahlen sind ja noch grobe Unbekannte. Kann es wie gesagt absolut verstehen, dass du es nicht tun würdest. Mein Bruder und ich haben gut laufende, wartungsarme Depot und da braucht man keine Immobilien. Bzgl. der Wohnungen sammeln wir nun Erfahrung und zahlen ggf. unser Lehrgeld. Es gehört dazu, dass man erst im Nachhinein schlauer ist und vieles anders machen würde. Selten kauft sich direkt einer ein riesiges MFH und wird damit in kurzer Zeit stinkreich. Ich kenne eher viele, die innerhalb der Familie eine Wohnung oder Startkapital geschenkt bekommen oder Handwerker in der Familie haben, und sich deswegen an ganz andere Immobilien rantrauen als wir mit unserer kleinen Bude. Mein Bruder und ich sind 2 Noobs vom Lande, die in ihrer Heimat zwar ein gutes Netzwerk haben, aber dort keine guten Immobilien gefunden bzw. nicht rangetraut haben. Ob unser Kauf nun gut war oder nicht, sehen wir erst am Ende. Uns war es wichtig, dass wir uns mit dem Kauf unserer ersten Wohnungen nichts verbauen, sondern bei Bedarf weitere Objekte finanzieren können, falls sich die Gelegenheit ergibt. Das ist gegeben. Und im Worst Case gründet meine Nichte dort in 15 Jahren halt eine WG, falls sie hier in der Gegend studieren will. 🙂
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Hey Jenny,
das war bestimmt eine gute Entscheidung. Mit meiner Eigentumswohnung bin ich mit ähnlichen Überlegungen gestartet, auch wenn die Marktbedingungen zu der Zeit noch etwas anders waren. Im Vergleich zu einem Aktieninvestment lief meine Wohnung sogar etwas besser und kann jetzt nach über 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Der Ansatz mit einer Immobilie zu diversifizieren ist auf jeden Fall kein schlechter Weg.
Jetzt habt ihr einen großen Fremdkapitalhebel laufen und hoffentlich bezahlt ein Mieter zukünftig die Raten, so dass ihr wenig Ärger habt. Es klingt ja so, als hättet ihr im Zweifelsfall jeder genug Rücklage, um nicht auf die Wohnung angewiesen zu sein.
Viel Erfolg und immer gute Mieter!
PS: Bei der hohen Abschreibung und den Zinsen wird da wohl nicht viel zu versteuern übrig bleiben und die Grundsteuer trägt der Mieter.
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„Hebel“ – insbeseonders Fremdkapitalhebel – ist natürlich immer hervorragend, wenn es gut läuft, aber anderereseits auch tödlich, wenn es schlecht läuft. Das gilt ja nicht nur für Immobilien, sondern auch für z.B. Aktien. Sozusagen „Top oder Flop“, eine Wette darauf, ob man Multimillionär wird oder unter der Brücke landet. Würdest du diese Wette eingehen?
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[Kommentar zwecks Lesefluss anders angeordnet]
Danke Jens! Wohnungen zu kaufen ist gerade nicht schön. Mein Freund und ich wohnen seit 8 Jahren in unserer 2-Zimmer-Wohnung zu Miete. Mir graust es ein wenig davor, falls wir uns mal vergrößern wollen. Da müssen wir irgendwann wählen, ob wir für >500.000 eine 4-Zimmer-Wohnung kaufen oder für >1200 kalt lieber mieten. Im Nachhinein hätten wir (wie eine Freundin) und direkt nach dem Studium eine Wohnung kaufen sollen. Aber da war ich noch Alleinverdienerin und musste erst mal bei 0 anfangen, um Geld zu sparen. Und wir hatten noch kein Plan, wo wir mal langfristig wohnen wollen. Den haben wir selbst jetzt noch nicht.
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Hi Jenny,
herzlichen Glückwunsch zu dem Schritt und der Unterschrift unter den Notarvertrag. Sammle die Erfahrung, wie du auch schreibst und ziehe die richtigen lehren daraus. Immer selbst ausprobieren und dann für sich entscheiden, ob es passt oder nicht.
Ich denke, gerade bei uns im Stuttgarter-Raum hast du bzw. ihr damit nichts falsch gemacht. Die Immobilienpreise werden vorerst (leider) weiter steigen. Es stehen gerade in unserem Raum noch genügend Menschen mit Geld am Rande und warten auf die sogenannte Immobilienblase. Das wichtigste ist jetzt einen guten Mieter zu finden. Dann hast du hoffentlich erstmal Ruhe nach dem Einzug und kannst „genießen“.
Viel Erfolg und berichte gerne über den weiteren Verlauf.
Viele Grüße
Chris
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Hi Chris, sehe das Risiko auch als recht überschaubar an. Es gibt Wohnungen in schlechter Gegend, wo keiner wohnen will. Aber in zentralen Lagen bekommt man Wohnungen eigentlich immer gut vermietet und auch wieder verkauft. Größter Nachteil ist an sich die Größe, weil 49m² Wohnfläche für viele zu klein ist (auch für meinen Freund und mich, sonst wären wir selbst eingezogen.) LG Jenny
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Hallo Jenny, herzlichen Glückwunsch zu deinem Kauf. Für die Stuttgarter Verhältnisse ist der Kaufpreis aus meiner Sicht recht gut, die Zinskonditionen ebenfalls. Die erste Wohnung ist immer was besonders – es ist nicht nur eine Geldanlage, sondern auch eine Möglichkeit, zu wachsen und neue Fähigkeiten zu erwerben. Zum einen das handwerkliche, zum anderen natürlich das Vermieterhandwerk. Daher finde ich deine Wohnungawahl gut – eine kleine Wohnung mit überschaubaren Kosten. Ihr werdet Fehler machen (wer tut es nicht) – und dabei sehr viel lernen, was euch bei weiteren Käufen weiterbringt!
Wir haben vor ein paar Monaten ebenfalls eine weitere Wohnung (35 qm – 80k€) gekauft und werden auch rund 10k€ für die Renovierung benötigen und haben jetzt schon aus handwerklicher Sicht wirklich sehr viel gelernt – Tapezieren / Streichen / Spachteln / Fliesen legen / Boden verlegen. (Unsere 2 ersten Wohnungen waren top in Schuss, sodass da nicht gemacht werden musste) Allein diese Fähigkeiten sind schon viel wert – wir hätten jetzt auch kein Problem damit, uns an ein größeres Objekt heranzutrauen.
Bezüglich Mietersuche wurde schon ein guter Tipp genannt – nämlich die Miete nicht am oberen Ende anzusiedeln, um wirklich den Mieter aussuchen zu können, der zur Wohnung und zu euch passt. Ich habe gute Erfahrungen damit gemacht, in Inseraten nur eine Emailadresse anzugeben – die Art und Wortwahl, wie Interessenten schreiben, sagt schon sehr viel über sie aus. Anschließend vereinbare ich dann mit meinen Wunschkandidaten Einzeltermine – so können sich dann beide Parteien „beschnuppern“:-)
Ich würde mich über ein Update (gerne mit Fotos) sehr freuen, wenn ihr mit der Wohnungsrenovierung fertig seid. Bis dahin wünsche ich euch viel Erfolg und viel Spaß (es macht tatsächlich sehr viel Spaß, zurückzublicken und festzustellen, was man mit eigener Leistung aus der Wohnung gemacht hat)
Viele Grüße
Ton
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Huhu Ton, 80k für 35m2 klingen solide. Wie habt ihr die Wohnung gefunden? Werde hier sicherlich in 1-2 Monaten wieder ein Update posten, wenn wir mit den Renovierungen weiter sind. Bei der Preisfindung für die Miete tun wir uns schwer. Der Mietspiegel setzt 486€ Kaltmiete an, gesetzlich sind maximal 670€ zulässig. Wer ein Auto hat, dem ist die gute Lage zur S-Bahn egal (wobei die Anbindung zur Autobahn auch kaum besser sein könnte). Wer auf eine gute Anbindung angewiesen ist, wird die Wohnung mit Kusshand nehmen. Mich hat vor allem der große Balkon (um die 6m2) der Wohnung begeistert. Und habe gerade festgestellt, dass die Wohnfläche vermutlich 1 m2 größer ist als gedacht, weil der Balkon nachträglich vergrößert wurde. 🙂 Ich bin nicht immer sehr berechnend bei meinen Handlungen. Ich mache vieles auch aus dem Bauch heraus und lasse auch Emotionen zu. Freue mich z.B. darüber, dass ich gelernt habe, dass man Fließenfugen super mit Backpulver sauber bekommt. So handwerklich begabt wie ihr, sind wir leider noch nicht bzw. müssen auch immer abwägen, ob wir die Eigenleistung zeitlich wirklich investieren wollen. Mein Bruder ist z.B. gelernter Elektriker und trotzdem lassen wir es durch eine Firma machen. LG
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Hallo Jenny,
Glückwunsch zur ersten eigenen Wohnung! Ob das am Ende eine gute Idee war, wirst du ja eher erst in vielen Jahren bewerten können. Aber wie von anderen schon gesagt, hier geht es ja nicht nur um Geldanlage, sondern auch um Diversifizierung (imho sind REITS da auch kein Ersatz, da zu stark mit Aktiengesamtmarkt korreliert), um Erwerb neuer Fähigkeiten und Erfahrungen, um Optionen (Möglichkeit der Eigennutzung) und wenn es gut läuft um emotionalen Gewinn. Und mit deinem Anteil gehst du ja auch nur ein – für Immobilienverhältnisse – überschaubares Risiko ein.
Ich habe selbst eine Wohnung erworben und vermiete sie aktuell an eine sehr nette und patente Familie, die den sprichwörtlichen Wasserhahn auch mal selbst repariert statt gleich nach mir zu rufen. Weitweg von schnöder Finanzmathematik gibt mir das Wissen, dass dort zufriedene Mieter in einer einwandfreien Wohnung leben, ein gewisses Gefühl von Zufriedenheit. Nicht quantifizierbar, aber für mich doch auch irgendwie Teil der Rendite. Ich hoffe, du wirst den Kauf in ein paar Jahren nicht bereuen und wünsche dir eine ähnlich glückliche Hand bei der Mieterwahl!
Kannst du schon abschätzen, welchen Anteil das Gebäude am Kaufpreis hat? Vermutlich erfährst du das erst nächstes Jahr, wenn das Finanzamt deine Steuererklärung akzeptiert (oder auch nicht). Ein Tipp aus eigener Erfahrung: Sammle jetzt schon alle Nachweise über größere Instandhaltungs-und Verbesserungsmaßnahmen an Wohnung und Gebäude aus den letzten 20 Jahren. Hol dir dazu ggf. eine Aufstellung vom Vorbesitzer und/oder vom Verwalter. Die Maßnahmen heben das tatsächliche Baujahr auf ein neueres, fiktives Baujahr, was einen höheren Gebäudeanteil rechtfertigt und entsprechend eine höhere AfA. Das kann je nach Objekt bei dir schnell 1000€/Jahr zusätzliche Abschreibung bedeuten. Bei mir hat schon die bloße Behauptung der Maßnahmen ausgereicht, Nachweise hat das FA nicht gefordert.
Außerdem spielt der Gebäudeanteil eine Rolle bei Abschätzung der langfristigen Instandhaltungskosten, hier wieder umgekehrt, „je niedriger desto besser“. Kommer schlägt jährlich mindestens 1,5% x Zeitwert des Gebäudeanteils vor (*). Nehmen wir für deinen Kauf 0,75% Gebäudeanteil an, und dass zu fairem Marktwert gekauft hast, dann hättest du Instandhaltung von monatlich 180.000 x 0,75 x 0,015 / 12 = knapp 170€, abgzl. deiner 80€ WEG-Rücklage müsstest du mindestens 90€ zusätzliche monatliche Kosten einplanen. Dein mittlerer Cashflow vor Steuer wäre leicht negativ.
Ich hoffe du bringst nächstes Jahr mal ein Update mit neuen Zahlen inkl. Steuer & Co. 🙂
(*) https://www.dasinvestment.com/instandhaltungskosten-wie-man-immobilienanlagen-schoenrechnet/
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Huhu, danke für den Link! Muss mich damit mal auseinander setzen, welchen Wert ich da ansetzen kann und auch die Vorbesitzerin fragen, was bei ihr anerkannt wurde. Der Bodenrichtwert beträgt 690€ pro m2. Bei 96m2 Grundstück sind das rund 66k, die das Grundstück offiziell wert sind. Werde auf jeden Fall dann mal ein Steuer-Update bringen 🙂
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Glückwunsch zum Kauf, wünsche viel Erfolg mit der Whg.
„Seid ihr Immobilienbesitzer und was hättet ihr am liebsten vorher gewusst?“
Gerade beim gemeinschaftlichen Erwerb ist ein Aspekt, der in der Frühphase des Investments natürlich keine Rolle spielt, aber mittel- bis langfristig durchaus noch Kosten verursachen kann, die Übertragung eurer Anteile unter Geschwistern bzw auch an evtl zukünftige Nichten/Neffen. Dort sind die Freibeträge (Schenkung/Erbschaft) aktuell sehr gering.
Sowohl das Steuerrecht, wie auch eure jeweiligen Familienverhältnisse werden sich möglicherweise über die nächsten Jahre/Dekaden ändern. Entsprechend ist es hilfreich, diesen Aspekt regelmässig im Blick zu behalten.
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Beim gemeinsamen Erwerb hatten wir auch das Thema finanzielle Haftung nicht berücksichtigt. Jedem von uns steht die Hälfte der Miete zu, aber wir haften voll für den Kredit. So lange wir Immobilien zu zweit finanzieren, ist das kein Problem. Aber wenn ich alleine oder mit jemandem anderen eine Wohnung kaufe, wird mir bei der Bonität entsprechend nur die Hälfte der Mieteinnahmen vs volle Kreditrate angerechnet.
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Hey Jenny,
das hört sich doch sehr gut an. Die Anbindung an Stuttgart ist sehr gut.
Die Immobilie wird sich lohnen und war auch eine gute Entscheidung. Ich glaube was viele nicht sehen; Ihr habt die Wohnung clever finanziert.
EK: 18.000€ – Tilgung 3600€ = 20% Rendite pro Jahr auf das eingesetzte Kapital (Sofern die Wohnung sich von selbst trägt)
Das ist eine fantastische Rendite, die keine Schwankungen beinhaltet. Natürlich gibt es Reparaturen, die allerdings den Wert der Wohnung heben, sowohl auch die Steuerlast reduzieren, das ist nie ein Problem bei Immobilien. Ihr habt die Wohnung so gekauft, das Sie 20% pro Jahr an Rendite (Tilgung) abwirft. Immobilien sollte man als große Spardosen, statt Cashflowmaschinen sehen 🙂
Evtl kleine Anregung: Wenn Ihr innerhalb der ersten 3 Jahre nach kauf, maximal 15% vom GEBÄUDEWERT renoviert/saniert, ist dies direkt im selben Jahr zu 100% steuerlich absetzbar. Liegt ihr darüber, muss der Betrag über einige Jahre abgeschrieben werden…
Also vielleicht erstmal das nötigste machen und dann nach 3 Jahren könnte ihr unlimitiert renovieren/sanieren und es ist im selben Jahr direkt absetzbar. Wenn man das noch mit einer Finanzierung verknüpft um z.B. das Bad auf den energetisch neuesten Stand zu bringen, kann sich das sehr lohnen;
Beispiel: Bad Kosten: 20.000€ ; Kredit für Bad: 20.000€ ; Kreditkosten: 4% ; Umlage auf den Mieter: (theoretisch bis 8% möglich, sollte aber zumindest über 4% sein, da Kreditkosten getilgt werden müssen) ; ca. 42% der finanzierten Summe von 20.000€ bekommt ihr dann im selben Jahr von der Steuer aufs Konto 🙂 Und die Wohnung ist deutlich mehr wert als Ihr für das Bad bezahlt habt 🙂
FAZIT: Durch eine Modernisierung nach 3 Jahren: Mehr Cashflow als davor; Mehr EK auf dem Konto; Mehr Immobilienwert 🙂
++DISCLAIMER: Natürlich unter moralischen Gesichtspunkten durchführen, das dient lediglich zur Erläuterung was möglich wäre 😉 LG
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Hey TheELoXX, leider war dein guter Beitrag im Spam-Ordner gelandet und habe das heute Abend erst gemerkt.
Danke für die Tipps! Das mit den 15% habe ich auf dem Schirm. So in etwa werden wir es auch machen. Wir machen nun die Elektrik neu (und neu verputzen) und noch Schönheitsreparaturen. Dadurch bleiben wir unter den 15% bzw. 27.000€ und haben auch noch Luft für weitere Erneuerungen. Die Nachtspeicher werden wir langfristig ersetzen, aber vermutlich nicht sofort.
Beim Bad und der Küche haben wir Glück, die wurden vor rund 15 Jahren neu gemacht und sehen dadurch modern und nicht nach 1959 aus. Was ich auch nicht geschrieben habe: Auf die Wohnung fallen 10.000€ Rücklage. Da irgendwann mal die Fenster neu gemacht werden müssen, ist das kostentechnisch auch schon abgedeckt. Fassade wurde vor rund 10 Jahren erneuert, also gibt es auch da kein Stress.
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Klasse Wohnung. Wenn jetzt noch eine Katze erlaub ist dann bewerbe ich mich drauf haha. Wohne in einer ähnlichen Größe in Stuttgart aber ohne Keller und Balkon für 830 Euro.
Grüße Martin
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Wohnung ist nicht direkt in Stuttgart, sondern in Böblingen. 🙂
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Ja hab ich gelesen. Das ist doch direkt nebendran 😉
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🙂 Muss mal mit meinem Bruder und der Hausgemeinschaft reden, wie es mit Haustieren aussieht. Habe bisher noch keine Hausordnung. Können dann ja auch noch mal privat schreiben 🙂
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Klasse. Falls du mehr weißt sag gerne Bescheid 🙂
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Moin Jenny,
wir haben auch vor einiger Zeit in Immobilien investiert. 3 Neubauten haben wir errichtet. Was uns bei Deiner Kalk. fehlt, habt Ihr keine Förderungen bekommen ?
Wir haben bei unserem Invest immerhin etwas über 60k € Zulagen abgreifen können. ( KFW/ Gemeinde/ Versorger )
Wir haben über die Zeit auch recht viel Sondertilgung mit eingebracht, unser Ziel ist es, die Immos bis zum Eintritt ins Privatierleben Schuldenfrei zu haben um von der Seite vor bösen Überraschungen halbwegs sicher zu sein. Zur Sondertilgung waren dann die Provisionszahlungen von Herrn Plutusandme immer recht willkommen.
3 Immobilien haben wir deshalb gewählt, weil zur Tilgungszeit 2 Mieten 3 Häuser tragen konnten. So würden wir es nochmal machen.
Es ist auf alle Fälle eine gute Idee eine weitere Allocation mit in die Vermögensplanung aufzunehmen. Wir haben die Verwaltung der Immobilien auch komplett abgegeben, weil wir eventuelle Diskussion mit den Mietern nicht wollten.
Viel Erfolg, das wird schon gut werden.
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