Wohnungssuche – Lessons Learned

Der Kauf einer Wohnung macht mich sicherlich nicht zur Immobilien-Expertin. Aber dennoch würde ich im Nachhinein manches anders machen. Ich bin meinen ersten Wohnungskauf sehr naiv angegangen und habe kein einziges Immobilien-Buch gelesen. Das lag nicht daran, dass es dazu keine Bücher gibt, sondern eher daran, dass es zu viele Blogs und Bücher gibt und ich nicht wusste, wo ich da anfangen soll. Ich hatte immerhin ein paar Grundkenntnisse von meinem alten Artikel zum Thema Wohnungskauf und auch von Maklern habe ich einiges gelernt.

Anbei meine Lessons Learned. Ich freue mich über weitere Tipps von euch.

Wie man die richtige Immobilie findet

Klar ist es toll, wenn man ein gutes Netzwerk hat und jemand einem die Arbeit abnimmt, gute Immobilien zu finden – aber das ist nicht der Standard. Mein Bruder und ich haben deswegen primär das Internet und die üblichen Verdächtigen genutzt.

  • Immobilienscout
  • Immonet
  • Ebay-Kleinanzeigen

Letzteres hatte ich zu spät auf dem Schirm. Dort gibt es immer wieder mal Angebote, die nicht auf immobilienscout zu finden sind. Von Finanzmixerin Tanja kenne ich zudem folgende Screening-Seiten:

  • desk.immo
  • thinkimmo.com

Ich habe mir überall Alarme eingestellt (Benachrichtigung mehrmals am Tag), sodass ich relativ schnell Anbieter per Mail oder telefonisch kontaktieren konnte. Wichtig dabei: Eine „solide“ Email schreiben und am Telefon sehr freundlich sein.

Bei vielen Anfragen entscheidet Sympathie, ob man eingeladen wird oder gar die Wohnung bekommt.

Was heißt solide Mail? Einen Makler oder Verkäufer interessiert letztlich: Stimmt die Bonität und ist man zuverlässig. Z.B. wer direkt nach „Was letzte Preis?“ fragt, schießt sich damit ins Aus. Wir haben uns von unserem Kreditberater eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen, weil die bei Interesse an der Immobilie von Maklern direkt oder schon vor der Besichtigung gefordert wurde. Wir mussten bei manchen Besichtigungen recht flexibel sein („Ich habe nur noch einen Besichtigungstermin morgen um 15:20“), was der Terminkalender nicht immer zu ließ.

Wir hatten einige Besichtigungen und jedem Makler haben wir gesagt:

„Kontaktieren Sie uns, falls Sie ähnliche Wohnungen rein bekommen..“.

Das haben manche Makler tatsächlich gemacht, wenn auch nur 1-2 Wochen lang (wenn die Erinnerung noch frisch ist). So lief das auch bei unserer jetzt gekauften Wohnung. Der Makler kontaktiere mich, bevor er die Wohnung überhaupt in die Zeitung oder ins Internet gestellt hatte. Ich besichtigte die Wohnung noch am gleichen Tag und gab einen Tag später ein Angebot dafür ab. Wir bekamen den Zuschlag, ohne dass andere Interessenten die Wohnung zu sehen bekamen.

Sollte man einen Makler zwecks besserer Rendite vermeiden? Theoretisch ja, praktisch halt nicht immer machbar und hatte den Vorteil, dass der Kauf sehr organisiert ablief.

Wir haben unser Glück auch bei einem unabhängigen Berater versucht, der von seinen Objekten begeisterter war als wir: Schlechte Lage, niedrige Bestandsmiete und/oder in einem riesigen Hochhaus. Da suchten wir also lieber alleine weiter. Vorteil war, dass der Berater sehr viele Infos zu unserer Bonität wollte (sodass ich zwischenzeitlich Angst hatte, dass es sich um einen Betrüger handelte, der damit unsere Daten abgreifen will) und wir diese dann für die Kreditanfrage bei der Bank immerhin sofort parat hatten.

Auch bei Zwangsversteigerungen hat mein Bruder mal zugehört, aber davon haben wir schnell Abstand genommen. Das waren z.B. Bruchbuden mit eingeschmissenen Fenstern oder es wurde ohne Verstand von anderen mitgeboten:

„Schatz, auf welche Wohnung bieten wir gerade noch mal mit?“

Unsere Suchkriterien

Schon im letzten Artikel habe ich über unsere Suchkriterien berichtet. Die mussten sich erst mal im Laufe des Prozesses formen. Anfangs suchten wir nach Mehrfamilienhäusern unter 500.000€, auch günstige sanierungsbedürftige Objekte waren anfangs kein Killerkriterium. Aber letztlich für den Einstieg zu risikobehaftet. Wenn man sich überschätzt oder die Renovierungskosten explodieren, legt man schnell drauf und ist erst mal an das Objekt gebunden. Auch gute und bezahlbare Handwerker zu finden ist nicht leicht. Deswegen beschränkten wir uns dann doch auf einzelne Wohnungen, wo Aufwände und finanzielles Risiko überschaubarer bleiben. Bei der Lage der Immobilie waren wir flexibel, bevorzugten aber Wohnungen nahe unseres Wohnorts. Aufgrund der vielen Besichtigungen und der anstehenden Renovierung war das absolut die richtige Entscheidung. Keiner will 200km fahren, nur um „mal schnell“ den Balkon auszumessen, nach den Handwerkern zu sehen oder einen Zettel ins Treppenhaus zu hängen. Home Bias hin- oder her: Wir kennen unsere Wohngegend, um z.B. abzuschätzen: „Da würde ich abends nicht alleine über die Straße laufen.“

Preisfindung

Ich weiß ehrlich gesagt nicht, wie viele Objekte wie besichtigt haben. 20? 30? Keine Ahnung. Der Kaufpreis war selten verhandelbar. Es gab nahezu immer einen Interessenten, der mehr zahlte und/oder weniger Fragen stellte. Manche Leute kaufen scheinbar Wohnungen nach 15 Minuten Besichtigung und ohne vorliegende Unterlagen. Wir kamen eher in die nähere Auswahl, wenn Wohnungen reine Kapitalanlagen waren und keine Eigenbedarfskündigung möglich war. Wenn uns eine Wohnung gefiel und zu teuer war, haben wir versucht, den Preis zu verhandeln. Auch unsere nun gekaufte Wohnung war uns mit 195.000€ aufgrund absehbarer Renovierungen eigentlich zu teuer, aber wir haben unser Glück mit einem Angebot von 180.000€ versucht und unerwartet dafür eine Zusage bekommen. Manchen Verkäufern ist es wichtig, dass es schnell geht und sie wenig Arbeit haben. Ich fragte Makler, möglichst vor der Besichtigung, nach welchen Kriterien entschieden wird, wer die Wohnung bekommt: „Der erste, der’s will und die Bonität belegen kann.“ und „Wer am meisten bietet.“ waren typische Antworten. Letzteres würde ich immer meiden, weil irgendjemand immer mehr bietet und der Verkäufer sogar mündliche Zusagen nachträglich bricht.

Erforderliche Dokumente

Manche Wohnungen haben wir dadurch verloren, dass wir zu viele Fragen gestellt haben oder bestimmte Dokumente wollten. Aber das ist ok. Man sollte nichts blind kaufen. Man kann zwar auf gut Glück mündlich zusagen und die Dokumente nachfordern, aber mit der Strategie fühlten mein Bruder und ich uns nicht wohl. Uns waren folgende Unterlagen für eine Entscheidung wichtig:

  • Eigentümerprotokolle der letzten Jahre
  • Wirtschaftsplan / Nebenkostenabrechnung / Rücklagen

Aus den Eigentümerprotokollen ist ersichtlich, welche Kosten zukünftig anstehen und wie sich die Eigentümer untereinander verstehen. Man liest dort z.B. von Schulden anderer Eigentümer, anstehenden Investitionen („nächstes Jahr werden Aufzüge nachträglich installiert..“), undichten Fenstern, Bleirohren, wiederkehrenden Wasserschäden und Streitigkeiten unter den Eigentümern. Das sind keine fiktiven Beispiele.

Aus dem Wirtschaftsplan wird ersichtlich, wie hoch die Nebenkosten einer Wohnung sind und welche davon auf den Mieter umlegbar sind. Wir wollten eine Wohnung ohne Schnickschnack (keine Aufzüge, keine komischen Garagensysteme..), wo wenig kaputt gehen kann. Ebenso sollten die Kosten für Mieter möglichst gering sein, weil davon das Budget für die Kaltmiete abhängig ist.

Für die finanzierende Bank sind folgende Unterlagen wichtig:

  • Selbstauskunft (Einnahmen, Familienstand, laufende Kredite, Eigenkapital)
  • Kontoauszüge & Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
  • Letzte Steuererklärung / Lohnsteuerbescheinigung
  • Personalausweis / Reisepass
  • Teilungserklärung & Abgeschlossenheitserklärung
  • Lageplan
  • Flächenberechnung / bemaßter Grundriss
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
  • ggf. Entwurf Kaufvertrag
  • ggf. Mietvertrag
  • Exposé / Baubeschreibung: Baujahr, erfolgte Renovierungen

Die Besichtigung selbst

Wir hatten eine Checkliste für Besichtigungen. Das hier sind Hauptpunkte:

  • Die nächsten anstehenden Renovierungen, z.B. Elektrik, Fassade, Bad, Küche, Dach, Heizung, Schimmel im Keller [das kann schnell 50k € ausmachen]
  • Aktuelle Mieteinnahmen / aktuelle Mieter [geringe Mieteinnahmen oder unzuverlässige Mieter lassen sich nur begrenzt korrigieren]
  • Eigentümer- & Wohngemeinschaft: Ist der Keller zugemüllt? Ist das Grundstück und das Treppenhaus gepflegt? Wie hoch sind die Rücklagen? Sind aus den Protokollen Streitereien oder Zahlungsverzug ersichtlich? Welche Zettel hängen am Schwarzen Brett? Gibt es eine Hausverwaltung und einen Hausmeister? Hat jemand die Mehrheit der Wohnungen im Haus? [ich will keinen Ärger und mich um wenig selbst kümmern]
  • Anbindung an die Öffentlichen Verkehrsmittel & Autobahn, Parkmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung [diese Faktoren lassen sich schwer korrigieren]
  • Ausblick der Wohnung [beeinflusst die Attraktivität der Wohnung für potentielle Mieter]

Ein weiteres wichtiges Kriterium war für mich:

„Würde ich hier theoretisch selbst einziehen?“

Dieser Blick half mir tatsächlich am meisten bei Besichtigungen und auch jetzt beim Renovieren. Ich will solvente Mieter, die sich in der Wohnung wohl fühlen und dort lange bleiben wollen.

Meine Checkliste für die Besichtigung war viel länger, allerdings sind die meisten Punkte wie z.B. „Tageslichtbad“ ein Nice to Know, aber kein Killerkriterium für einen Kauf.

Es geht nichts über ein gutes Netzwerk

Wer kein gutes Netzwerk hat und nur die typischen Quellen zur Wohnungssuche nutzt, hat entsprechend viel Konkurrenz. Ich bekomme in meinem Freundeskreis mit, wie viel ein gutes Netzwerk ausmacht, weil man z.B. von leer stehenden Immobilien als erstes erfährt oder Familie/Freunde hat, die Sanierungen & Renovierungen übernehmen können oder gar Eigenkapital beisteuern. Darüber hinaus hilft ein gutes Netzwerk auch dabei, sich wichtiges Wissen anzueignen: Woran erkenne ich das Alter der Elektrik oder der Fenster? Wie komme ich an gute Kreditkonditionen? Kosten für mögliche Renovierungen abzuschätzen ist als Laie nicht einfach.

Mein Zwischenfazit

An sich fand ich den Gedanken nie abwegig, mal mehrere Immobilien als Kapitalanlage zu besitzen. Nüchtern betrachtet, sind von meiner ersten Besichtigung bis hin zum Kauf nun 5 Jahren vergangen und ob es sich wirklich „rechnet“, wird sich erst noch zeigen. Die Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt ist groß und es gibt immer jemanden, der einen preislich überbieten kann oder bessere Kontakte hat. Gleichzeitig holt man sich ggf. große Risiken ins Haus (haha, Wortwitz). Ich bereue den Kauf selbst nicht, weil wir dadurch nun viele Erfahrungen gesammelt haben: Ich erkenne z.B. das Alter von Fenstern, weil es meistens innen eingraviert ist. Ich erkenne am Schaltschrank grob, wie alt die Elektrik ist. Ich kenne mittlerweile einige Wohngegenden, weil ich an jeder Straße gefühlt schon mal Besichtigungen hatte. Aber ich sehe nun auch den Aufwand, den die Wohnungssuche bereitet. Aktien kaufen geht eindeutig leichter.

In meinem nächsten Beitrag geht es um die Finanzierung und den genauen Ablauf den Wohnungskaufs.

Wie lief bei euch die Wohnungs-/Haussuche ab? Welche Lernmittel habt ihr dafür genutzt?

13 Gedanken zu „Wohnungssuche – Lessons Learned

  1. Wer sich für eine Immobilie interessiert, muss künftig kein hundertseitiges mehre Buch lesen, sondern dein Eintrag genügt. Du hast das Wesentliche kurz und knackig aufgeführt.

    Wobei ich mich allerdings ganz allgemein frage, ob es sich heutzutage überhaupt noch lohnt, in Immobilien zu investieren. Denn je mehr ich darüber lese (in SPIEGEL, Wirtschaftswoche, Capital etc.), desto mehr Zweifel kommen mir. Denn ich habe den Eindruck, dass viele „Investoren“ nicht wissen, wohin mit ihrem Geld und mittlerweile für jeden Schrott hohe Preise zahlen – und desmzufolge für Nicht-Schrott noch astronomischere Preise. Da wird alles abgegrast, koste es, was es wolle. Dagegen kommt man als „Normalsterblicher“ nicht an.
    Die einzige Möglichkeit wäre nur noch, ZUFÄLLIG zu erfahren, ob irgendwo eine Wohnung verkauft werden soll – und zwar ohne Makler (warum sollen sich nicht Käufer und Verkäufer diese Kosten teilen?); wer da keine Berührungsängste hat, hört sich auf Beerdigungen um, was mit der „Oma ihr klein Häuschen“ geschehen soll…

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    • Ich sag’s mal so: Ein gutes Netzwerk macht viel aus. Eine Freundin hat zB günstig ein MFH nahe ihrer Eltern gekauft und ihr Vater saniert das nun für sie. In meinem Umfeld gabs einige Häuser und Wohnungen, wo erst mal in privaten Kreis rumgefragt wurde, bevor es der Masse angeboten wurde. Ab gewissen Preisklassen wird es etwas leichter, weil die Konkurrenz kleiner wird. Und mit viel Eigenkapital hat man es auch etwas leichter, weil man unabhängiger von Banken ist. Wir haben gute Kreditkonditionen aufgrund unserer guten Bonität bekommen. Wir sind zu zweit mit guten Gehältern und hatten viel Eigenkapital (auch wenn wir es nicht einsetzen), sodass die Banken uns mit guten Konditionen lockten, damit wir ggf. auch weitere Immobilien bei ihnen finanzieren.

      So alles in allem: Wer in Immobilien investieren will, muss Chancen sehen & nutzen und sich ein gutes Netzwerk aufbauen (zumindest meine Laien-Meinung), eine gute Bonität haben und regional flexibel sein. Die Zeiten sind vorbei, wo man „mal eben“ für 50k irgendwo eine schnuckelige Wohnung kauft. Die Immobilienpreise sind stärker gestiegen als die zu erzielbaren Mieten, wodurch die Renditen sinken. Dann auch die Frage, wie viel man selbst machen kann/möchte: Klar, kann man ein paar Tage Urlaub opfern, um selbst Tapete abzulösen oder gar das Fliesenlegen lernen. Aber will man das wirklich? Neben normalen Job und Fernstudium bin ich den Kauf schon alleine deswegen sehr naiv angegangen, weil ich eigentlich keine Zeit dafür hatte. Der Wohnungskauf lief bei mir mitten im Prüfungsstress.

      Ich schließe den Kauf weiterer Wohnungen nicht aus, aber auf Besichtigungsmarathons die nächsten Monate kann ich erst mal gut verzichten.

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      • Du hast recht: Mit überdurchschnittlichem Gehalt und viel Eigenkapital dürfte es sicherlich auch heutzutage noch relativ leicht sein, eine Wohnung zu finden. Aber auch schon „damals“ hatte in Deutschland nicht mal die Hälfte der Menschen Immobilien-Eigentum. Allerdings: meine Kollegen in der Bank wohnten ALLE in den eigenen vier Wänden; das war auch für einen „kleinen Sachbearbeiter“ wie mich überhaupt kein Problem. Wie gesagt: „damals“. Wie das heute bei den „Neu-Bankern“ aussieht, weiß ich nicht.

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  2. Alles eine Frage der Opportunitätskosten.

    Wenn ich weiss, dass ich mit Aktien-ETF eine Rendite vor Steuern um die 3% als jährlichen Cash Flow realisieren kann, (Sichere Entnahmerate), REIT ETF bei ca. 4% Dividendenrendite vor Steuern abliefern, dann bewerte ich eine Immobilie nach der erzielbaren Miete und den Kosten, die diese Immobilie haben wird.

    Das sind im Prinzip die einzigen Kriterien die ich brauche.

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    • Jap, das stimmt natürlich. Am Ende ist ja alles eine individuelle Betrachtung und eher eine Frage der Gelegenheit & Wahrscheinlichkeit. Welche Mittel hat man zur Verfügung und welche Investitionen lassen sich damit tätigen. Ich kann in meinem Freundeskreis viel leichter ETFs empfehlen und erklären als jedem zu raten, sich eine Wohnung zu kaufen.

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  3. Warte mal noch ein paar Jahre, dann kriegste die Dinger nachgeschmissen. Glaubt mir immer keiner, aber das erinnert mich doch alles sehr an die Boomphase nach der Wiedervereinigung bis 1996, danach ging es erst mal 15 Jahre abwärts. Diese Zeiten werden wieder kommen, da kann man bei Zwangsversteigerungen echte Schnäppchen machen.

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    • Hi Alexander,
      mal sehen, was die nächsten Jahre noch so passiert. Zwangsversteigerungen wird es sicherlich einige geben (gibt es jetzt schon). Aber findet sich ja doch oft wer in der Familie, der eine Immobilie dann übernimmt. Frage mich auch, ob viele Immobilien wirklich den Besitzer wechseln, wenn jeder seinen Kaufpreis wieder raus haben will. D.h. manche Leute lassen Häuser lieber leer stehen als etwas „zu günstig“ zu verkaufen. Zumal es viele Besitzer gibt, die auf das Geld nicht angewiesen sind. Ich kenne in meinem Umkreis sehr viele leer stehende Häuser.

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      • Hallo Jenny,
        klar möchte jeder seinen Kaufpreis wieder sehen, aber das ist nur Wunschdenken. Angenommen die Zinsen steigen auf 4 % und die Immobilienpreise fallen um 20%. Da werden sehr viele ihren Kredit nicht mehr bedienen können. Viele 100%-Finanzierungen brechen da zusammen. Die Wenigsten haben ihren Kredit auf die komplette Laufzeit festgemacht. Das Interesse der Leute erlahmt, auch wenn Geld da ist. Keiner will mehr kaufen und die Preise fallen weiter. Immobilien sind dann einfach out. Muss nicht, kann aber.
        Ich sehe nur viele Parallelen zu schon mal erlebten.

        LG

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      • Jap, das Zinsrisiko ist tatsächlich vorhanden. Wobei ich davon ausgehe, dass die meisten genug tilgen bei 15 Jahre Zinsbindung oder länger. Sodass 4% bei der Restsumme von der monatlichen Rate gar nicht so viel ausmacht. Wir haben jetzt auch nur 10 Jahre Zinsbildung gewählt, weil das Risiko rechnerisch für uns noch überschaubar klang. Schlimmer sind Scheidung oder Arbeitslosigkeit bzw. generell Wegfall von guten Gehältern. Vielleicht ändert sich das Interesse an Immobilien auch, wenn bald manches verstaatlicht wird und günstiger Wohnraum geschaffen wird.. Bleibt spannend. Liebe Grüße

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  4. Schön alles relevante aufgeschrieben – mich hat die Suche vor 10 Jahren für die eigene Wohnung schon gestresst, auch da war die Konkurrenz groß und das Preisniveau hoch. Wenn ich mir den Markt hier (KA) anschaue, dann ist es mir völlig unklar wie bei den Preisen und Mieten noch eine Rendite jenseits von 2-3% herauskommen soll, geht ja nur bei einer fast 100 % Finanzierung. Plus, wenn es doof läuft auch noch Stress mit Mietern.
    Da dürfen andere mitspielen, ich kauf dann halt teure Aktien, ETFs, P2P Kredite und Co, und hoffe stressfrei auf >3% 😉

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    • Von „teuren“ Aktien würde ich eher abraten. Die müssten dann ja noch teurer werden, damit ein Gewinn bei rauskommt.
      Wie sieht denn die Rendite bei P2P-Krediten aus? Ist der Stress mit säumigen Zahlern oder gar Zahlungsausfällen nicht genauso wie der Stress mit säumigen und renitenten Mietern?

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    • Kann ich verstehen. Bei Aktien und Co. muss man nur wenige Klicks machen, um sein Geld zu investieren oder wieder zu verkaufen. Immobilien sind „Betongold“ wie es so schön heißt. Eine handfeste Wertanlage. Immerhin mit dem Vorteil des Fremdkapitelhebels. LG

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      • Fremdkapitalhebel kann aber auch fatal sein. Dadurch wurde ja vor 14 Jahren die Finanzkrise ausgelöst.
        Sicherlich hätten deutsche Banken in solchen Fällen überhaupt keinen Kredit gegeben. Mich hatte das damals sehr erschreckt, dass Banken bei steigenden Immobilienpreisen Häuser ohne die entsprechenden Sicherheiten finanziert haben – und dass sie dann noch ihr Risiko an „Investoren“ weiterverkauft hatten, grenzte schon an Betrug.
        Übrigens kann man „Fremdkapitalhebel“ ja auch mit Derivaten von Aktien oder Rohstoffen haben.

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